האם ניתן לרכוש נכס ללא הון עצמי - בהחלט כן!
רכישת נכס ללא הון עצמי זו אומנות, בכלל כל הקשור להתנהלות מול בנקים זו תוכנית עבודה שלמה, כאשר המטרה שלנו לדעת להציג את הנתונים בצורה הטובה ביותר, בזמן המתאים ביותר ובמקום הנכון ביותר ביחס ללקוח והעסקה.

רכישת נכס ללא הון עצמי זאת אומנות, למי זה מתאים? למי פחות... ומי האנשים שאסור להם להתקרב לעסקאות במימון גבוה


רכישת נכס ללא הון עצמי זו אומנות, בכלל כל הקשור להתנהלות מול בנקים זו תוכנית עבודה שלמה, כאשר המטרה שלנו לדעת להציג את הנתונים בצורה הטובה ביותר, בזמן המתאים ביותר ובמקום הנכון ביותר ביחס ללקוח והעסקה.

כיום ניתן לרכוש נכס ראשון ולקבל מימון בנקאי, משכנתא, עד לגובה של 75%. הלוואה לכל מטרה שהיא, במינוף נכס קיים ניתן לקבל עד 50% מימון. הלוואות משכנתא על נכס שני או יותר ניתן גם כן לקבל עד 50% מימון, כל זה נכון להיום - 29/06/2014.

אתם שואלים את עצמכם: "איך אפשר לרכוש נכס היום, צריכים להביא מאות אלפי שקלים הון עצמי...?!!!" נכון הדבר, רכישה של נכס ממוצע בשווי 1.3 מ' ש"ח, מצריך מאיתנו להציג הון עצמי מינימלי של 25% משווי הנכס, כלומר - 325,000 ש"ח.

אלטרנטיבה להון עצמי זה כושר החזר, אם היינו מרוויחים היום 20,000 ש"ח נטו ומתנהלים ללא הלוואות, שוכרים דירת מגורים בסך 5,000 ש"ח ומצליחים לחסוך 2,000 ש"ח בחודש, אני אומר לכם - אתם יכולים לרכוש נכס ב 100% מימון.

ישנם שלושה מצבים עיקריים לרכישת נכס ללא הון עצמי:

  1. מינוף נכס קיים של ההורים או קרוב מדרגה שנייה
  2. לקיחת אשראי חכם לתקופה שלא תעלה על 5 שנים (כושר ההחזר צריך להיות תואם את האסטרטגיה)
  3. אשראי חוץ בנקאי חכם וזול

כל אחד ההמצבים האלו היא אסטרטגיה שונה שלפיה נתנהל מול הבנק, עלינו לדעת כיצד להגיש את הבקשה, היכן להגיש את הבקשה ובתזמון הנכון. משכנתא במימון גבוה לא מתאימה לכל אחד, וחשוב לדעת לתכנן זאת בצורה מקצועית מספיק על מנת שלא נגיע למצב בו הבנק מממש את הנכס בגלל שאין ביכולתנו לעמוד בהתחייבויות. 

התנהלות מול בנקים זה אומנות!!! נכון הדבר שיש דירוגי אשראי לכל אחד ואחת מאיתנו, אך זה תפקידו של הבנק לתמחר לנו את מחיר הכסף ביחס לרמת הסיכון. התנהלות "חכמה" מול הבנקים השונים תמנע מצבים בו הבנק ייתן לנו תשובה שלילית. התנהלות לא תקינה ואנחנו נתונים לחסדיהם של פקידי הבנק. באותה הנשימה יגידו לכם "כן" ולאדם אחר יגידו "לא". תגדירו את זה מצבי רוח של פקידי ועד מנהלי הבנקים, הצגת נתונים בצורה נכונה או שגויה, תזמון מתאים יותר או פחות וכו'...

בשורה התחתונה, ישנם שני מצבים עיקריים בו אנו מתנהלים מול הבנקים:

1.    בקשה לאיחד אשראי קיים (אובליגו)
2.    בקשה לקבלת אשראי נוסף (הלוואה לכל מטרה, משכנתא וכו')

בכל אחד מהמצבים המצוינים לעיל, עלינו להבין דבר אחד פשוט: בבואנו להגיש בקשה מסוימת לבנק, בין אם זה משכנתא או אשראי רגיל, עלינו להיות בעמדת כוח מול הבנק. כלומר, לגרום לבנק לרצות לתת לנו את ההלוואה הנדרשת. אם נגרום לבנק לרצות לתת לנו את ההלוואה, יהיה לנו קל לדרוש את תנאי ההלוואה הטובים ביותר.

בדבר אחד אתם יכולים להיות בטוחים – הבנק לא עושה לנו טובה!!! זה בסיס קיומו לתווך בכסף ולהגדיר את הסיכון. נכון הדבר גם באשראי קיים. ישנם שלושה גורמים עיקריים, אותם עלינו לדעת על מנת שנוכל להשיג את מבוקשנו בצורה הטובה והזולה ביותר.

 

 


מתי להגיש  – כיצד להציג את הבקשה - היכן להגיש


מתי להגיש את הבקשה

כמו בכל דבר, תזמון זה הכל!!! יש להגיש את הבקשה בזמן המתאים, לאחר תכנון נכון של כל הגורמים היכולים להשפיע על קבלת אישור ההלוואה. לדוגמא:

  • עו"ש תקין
  • מסגרות לא מנוצלות עד תום
  • יש לדאוג להכנסות סבירות ביחס לבקשת ההלוואה הנדרשת
  • תוכנית עסקית וכושר החזר.

כיצד להציג את בקשת ההלוואה

בשורה התחתונה, עלינו לגרום לבנק להבין כי התהליך משתלם לבנק כלכלית. מה הכוונה? במצב בו אנו דורשים אשראי נוסף, עלינו לדאוג לכך כי הבנק יבין שהאשראי הנוסף, אותו אנו דורשים, משדרג את מצבנו הנוכחי וגורם לבנק לרווח בעקבות העמדת האשראי. 

במצב בו אנו דורשים לאחד אשראי קיים בחשבון, פריסה מחודשת של הלוואות, עלינו לדאוג לכך שהבנק יבין, שמצב זה מחייב על מנת שלא יבצר סיטואציה בא אנו הופכים להיות לווים שלא מסוגלים לעמוד בהתחייבויות שלנו.

עצם העובדה שאנו באים, מראים אחריות למצב, מחייב את הבנק לבוא לעזרתנו ולמנוע התרסקות כלכלית. חשוב שנבין כי לבנק יש אחריות מלאה על הכסף אותו הוא מלווה לנו, גם ברמת אשראי כנגד שעבוד נכס וגם ברמת אשראי שניתן "סולו".  

היכן להגיש את הבקשה

התחרות בין הבנקים גדולה ביותר, נכון שיש לנו אופציות רבות, אך חשוב שנבין, בשורה התחתונה אנחנו לא "עובדים" מול כותרות ולוגויים כאלה ואחרים, אנחנו עובדים מול בני אדם! 

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות