משכנתא ב - 90% מימון על דירה ראשונה לזכאים

השר אביגדור ליברמן זורק "פצצה" בכנס לשכת רואי החשבון שנערכה באילת: "90% מימון על דירה ראשונה, פתרון מהיר ואפקטיבי" 

"שר החוץ, מר אביגדור ליברמן היקר... נעים מאוד, שמי מוטי שמואלביץ, מומחה למשכנתאות ומנטור לכלכלת המשפחה. פשוט ולעניין - 90% מימון לזכאים יוצאי צבא. הליך של מינימום בירוקרטיה ומתן אפשרויות לאוכלוסיה הכואבת, את מחירי הנדל"ן הגבוהים, אשר משתוקקים לבית משלהם במדינת ישראל.

כמו כל הוראות בנק ישראל שיצאו בשנתיים האחרונות, כגון: מינוף של נכס קיים עד לרמה שך 50% מימון, משכנתאות על נכס להשקעה עד 50% מימון ו 75% על דירה ראשונה, הגבלה בלקיחת ריביות משתנות והחובה בריבית קבועה לשליש מההלוואה, הגבלה של 50% החזר חודשי מכלל האשראי בקיים כולל המשכנתא וכו'...  כך גם מתן של 90% הלוואת משכנתא משווי נכס ניתן להעביר בקלות ולהוציא לפועל במהרה.

שר החוץ הנכבד - רק רציתי שתדע שאני בעד ההחלטה. זה כבר היה צריך להתבצע מזמן, או יותר נכון, לא להתבטל לעולם. יצירת ביקוש ומתן אפשרויות לאזרחי ישראל לרכוש את דירתם הראשונה, היא מחויבות מדינית כלפי אזרחיה ואפשרות זו חייבת להיות בראש סדר העדיפויות של כל חבר כנסת בראש ובראשונה. 

כמובן, אדוני השר, בתור יועץ למשכנתאות ומנטור כלכלת המשפחה, חייבת להיות ביקורת והגדרות מדוייקות ללקיחת משכנתא בשיעור של 90% משווי הנכס. כלומר, גם אם לזוג יש 200,000 ש"ח הון עצמי, לא בטוח שנכון עבורו לרכוש נכס בשווי של 1,800,000 ש"ח בגלל רמת ההכנסות ורמת הסיכון של ההלוואה בסכום כזה לטווח ארוך.

90% מימון משכנתא על דירה ראשונה - יתרונות

• הזדמנות לרכישת דירה ראשונה עם הון עצמי נמוך
• יצירת ביקוש גדול יותר ואולי הפחתת שוק הנדלן
• הליך בירוקרטי פשוט

90% מימון משכנתא על דירה ראשונה - חסרונות

• חשיפת הבנקים ברמת מתן אשראי אל מון הביטחונות
• "אובדן שליטה" לזוגות עם הון עצמי גבוה
• פרמיית EMI - אחוז מסך כל ההלוואה
• ריביות גבוהות יותר על כל האשראי הניתן בהלוואת המשכנתא עקב הפרשת ביטחונות כלפי בנק ישראל
• במצב של אי עמידה בתשלומי המשכנתא הלווה יכול למצוא עצמו בלי בית ועם יתרת חוב לבנק המלווה

מה יש לחוקק על מנת לשמור על איזון בין מתן משכנתאות באחוזי מימון גבוהים ביחס לשווי הנכס?

• יחס סביר בין גובה הלוואה לבין ההחזר החודשי בכפוף לאישורי הכנסות הלווים.
• ביטוח משכנתא - EMI.
• הגדרת הזכאים למשכנתא ברמה של 90% מימון משווי הנכס.
• הגבלת מחירי הדירות שניתן לקבל בעבורן 90% מימון.
• לא ניתן יהיה לרכוש נכס שני בחמש שנים הקרובות.

קצת מספרים... כיצד אחוזי המימון הגבוהים משפיעים לנו על הלוואת המשכנתא? ומה עלינו לקחת בחשבון...

ראשית כל חשוב לציין כי לקיחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים ביחס לשווי הנכס, אשר יאלצו אותנו להשתמש בשירותהם של חברת הביטוח EMI. כלומר, נאלץ לשלם, מעבר לגובה המשכנתא, גם פרמיית ביטוח על המשכנתא בסך של 40,000 ש"ח לערך. בנוסף, משכנתא במימון גבוה יאלץ אותנו לשלם ריביות גבוהות יותר, מהסיבה הפשוטה שהבנק המלווה יצטרך להפריש ביטחותנות גבוהות יותר לבנק ישראל בעבור הכסף אותו הוא מוכר ללווה.

ניקח לדוגמא נכס אשר ערכו מוערך ברמה של 1,300,000 ש"ח:

נתוני ההלוואת המשכנתא כפי שניתן לקבל היום על דירה ראשונה:

1. משכנתא במימון מקסימאלי של 75% כלומר הלוואה ע"ס 975,000 ש"ח
2. תקופת הלוואה בממוצע 20 שנים
3. ריבית קבועה צמודה של 2.5%

לוח הסילוקין של ההלוואה

סיכום תמהיל:

• סה"כ הלוואה: 975,000 ש"ח 
• החזר חודשי בתחילת תקופה: 5167 ש"ח
• החזר חודשי בסוף פוטנציאלי תקופה: 6803 ש"ח 
• עלות כוללת של ההלוואה: 483,385 ש"ח 
• יחס החזר: 1.495
  _______________________________________________________________

נתוני ההלוואת המשכנתא כפי שניתן לקבל היום על דירה ראשונה:

1. משכנתא במימון מקסימאלי של 90% כלומר הלוואה ע"ס 1,170,000 ש"ח
2. תקופת הלוואה בממוצע 20 שנים
3. ריבית קבועה צמודה של 3.2%
4. פרמיית EMI ע"ס 40,000 ש"ח

לוח הסילוקין של ההלוואה:

סיכום תמהיל: 

• סה"כ הלוואה: 1,210,000 ש"ח 
• החזר חודשי בתחילת תקופה: 6,845 ש"ח
• החזר חודשי בסוף פוטנציאלי תקופה: 8,999 ש"ח 
• עלות כוללת של ההלוואה: 717,241 ש"ח 
• יחס החזר: 1.593

לסיכום...

משכנתא במימון גבוה זה פתח עבור לא מעט אזרחים להגשמת חלום - רכישת נכס. עם זאת, ללא כל קשר לאחוזי המימון אבל על אחת כמה וכמה באחוזי מימון גבוהים, יש לדעת לתכנן את הלוואת המשכנתא שלנו בצורה מקצועית ונכונה מתוך אינטרס שלנו ולא של הבנק המלווה. לאחוזי מימון גבוהים השלכות רבות ועלינו להבין לאן אנחנו נכנסים. אני מקווה מאוד שה"חץ"  של שר החוץ אביגדור ליברמן באמת יצא לפועל ויפגע במטרה, כי אני חושב שזה פיתרון טוב. 

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות

בברכה,
מוטי שמואלביץ