הכל על תמא 38
תכנית תמ"א 38 פועלת למען חיזוק מבנים קיימים. הרעיון התגבש לאור תחזיות עתידיות בדבר רעידת אדמה בארץ. התכנית המאושרת על ידי ממשלת ישראל נוגעת באותם מבנים ישנים שלא עומדים בתקן הבנייה משנת 1975 המורה על בנייה תקנית ועמידה כנגד רעידות אדמה. הווה אומר, אותם מבנים אשר נבנו טרם שנה זו. ברור כי מדובר על מערך תקציבי יוצא מגדר הרגיל הנדרש ליישום הפרויקט.

מהי תכנית תמ"א 38?

תכנית תמ"א 38 פועלת למען חיזוק מבנים קיימים. הרעיון התגבש לאור תחזיות עתידיות בדבר רעידת אדמה בארץ. התכנית המאושרת על ידי ממשלת ישראל נוגעת באותם מבנים ישנים שלא עומדים בתקן הבנייה משנת 1975 המורה על בנייה תקנית ועמידה כנגד רעידות אדמה. הווה אומר, אותם מבנים אשר נבנו טרם שנה זו. ברור כי מדובר על מערך תקציבי יוצא מגדר הרגיל הנדרש ליישום הפרויקט.

בשל הקושי של תושבי מדינת ישראל לעמוד בהקצאת משאבים כלכליים למטרה זו, יצרה ממשלת ישראל מערך מקל, המאפשר שיתוף פעולה בין גורמים בנושא למימושה בפועל.

תכנית תמ"א 38 מקנה לקבלנים את ההזדמנות לפעול לצורכם ותוך כדי כך לממש את חזון התכנית ולחזק את אותם מבנים ישנים, בהם מתגוררים התושבים. רווח משני נוסף של התכנית, היא העובדה כי בניין המגורים משודרג ואיכות החיים של תושביו גדלה.

 

   

בנוסף, זוכים דיירי הבניין לעליית ערך הדירות שבחזקתם. אך כמו כל עסקת מקרקעין, אל לתושבי הבניין לבצע את חתימת החוזה ללא לווי צמוד של עורך דין הבקי בתחום כדי לוודא חוקיות, אי חריגות ושמירת האינטרסים שלהם.

כיצד התכנית מתרחשת בפועל?

במסגרת תכנית תמ"א 38 מקבלים תושבי הבניין (בניין מגורים משותף) את האישור להקים יחידות דיור נוספות בבניין. אלה מועברות לחזקת הקבלן שבנה אותן. קבלן זה מתחייב לפעול, על פי תקנים נדרשים, לחיזוק היסודות של המבנה.

כך נתנה, ממשלת ישראל את המענה לחוסר היכולת של תושבי ישראל לעמוד בתקציב העצום של ההוצאות הנלוות לחיזוק המבנים, ואפשרה לבעלי הממון והיכולת, במקרה זה הקבלנים, להשקיע את מרצם בחיזוק המבנים ויצירת מקור הכנסה נוסף: יחידות הדיור שנבנות על ידם ומועברות אליהם.

על פי חוזה מוסדר, מועברים זכויות הגג של מבנה המגורים לקבלן המבצע את חיזוק המבנה. הוא מחויב לביצוע התכנית על פי התקנון המוצהר בחוק. הקריטריונים שאותו קבלן מתבקש לעמוד בהם הם: בנייה של מרפסת שמש, הרחבת הדירות, שיפור המראה של חדר האשפה, שטח החנייה והגינה המשותפת, שיפוץ חדר המדרגות וקדמת המבנה, בניית חדרי ממ"ד, בניית מעלית במבנה, ובראש ובראשונה, חיזוק יסודות הבניין כנגד רעידת אדמה.

לא על כל מבנה ניתן ליישם את התכנית, קיימים יוצאים מהכלל בתחום הבינוי אשר אינם נמצאים בקבוצת היעד של תכנית תמ"א 38. אלה הם מבנים שבדרך כלל אינם מאוישים, כגון מחסנים, מבנים שתופסים שטח של עד 400 מ"ר ובעלי שתי קומות ומבנים שמוגדרים על ידי בית המשפט כמועדים להריסה על פי צו מוסדר.

עוד על פרוייקט תמ"א 38

בעיות ביישום תכנית תמ"א 38. כיצד להתמודד עמן?
תכנית תמ"א 38 מיועדת לחזק מבנים ישנים שלא נבנו על פי הקריטריונים של תקן הבנייה משנת 1975, כלומר מבנים משנת 1954 ומטה. מבני מגורים משותפים עוברים מטמורפוזה נרחב וחיזוק את המבנה כנגד רעידות אדמה, בתמורה ליחידות דיור אשר נבנות על גגם ומועברות אל קבלן השיפוצים שבנה אותן. הבעיה היא, שהשיפוץ עצמו עלול לגבות מחיר כבד.


מבנה שנבנים בו חדרי ממ"ד, מרפסות שמש, מעלית. מבנים בהם חזית הבניין משופצת, יחד עם החצר, אזור החנייה, חדר האשפה וחדר המדרגות, אמנם אכן, באופן חד משמעי, יוכלו לקצור את פירות היצירה לאחר סיום הבנייה והשיפוץ (ערך הדירות שלהם יעלה בצורה חדה), אך באותה נשימה, עלולים לשלם מחיר כבד בתקופת השיפוץ.

בעיות משמעותית מתעוררות: מקום חנייה מוגבל או תפוס, הפסקות חשמל, לכלוך ורעש, דיירים שנוטשים את הדירות השכורות שבבעלותם או דרושים שינוי בתשלום שכר הדירה. אין ספק שאיכות החיים יורדת לתקופת השיפוץ.


כיצד ניתן להתמודד עם תופעות הלוואי של תכנית תמ"א 38?

החוזה על תהליך העבודה, הזמנים והתשלום חייב להכיל גם את הפרמטרים המיוחסים לאיכות החיים הנפגמת בשל העבודה של הקבלנים במקום. כדי למנוע פספוס בתחום, מומלץ לעבור על החוזה עם עורך דין מתמצא. כמה התייחסויות יכולות לעזור לדיירי הבניין לעבור את התקופה בשלום:

הגדרת שעות עבודה מוגדרות, גיבוש תכנית למצבי ניתוק התשתיות החיוניות (כגון חשמל ומים), התניית השיפוץ בהקצאת תשתיות חילופיות במקרה ומדובר על פרקי זמן ארוכים. ערך הדירה בזמן השיפוץ נמוך, אך לאחריה הוא עולה וכך גם שכר הדירה. במקרה ששוכרי הדירה מעוניינים להוריד את שכר הדירה בזמן השיפוץ או לעזוב, ניתן לעודד אותם להישאר בה ובמחיר המלא, אם יובטח להם כי במהלך התקופה לאחר השיפוץ, יוכלו להתגורר בדירה, ללא תשלום נוסף (העלאת שכר הדירה), לתקופה נוספת.

יש לקחת בחשבון כי יתכן מצב של חוסר נוחות דייר אחד. אין להקל בכך ראש. שיפוץ מול חלונו של אחד הדיירים, או שיפוץ שמתבצע באזור החנייה שלו ועקב כך מונע ממנו להחנות את רכבו בנוחות, עלולים להוות עליה לחוסר שיתוף פעולה מצדו, עם התכנית. חשוב לזכור כי השינוי בבניין, בסופו של דבר, יעשה טוב לכולם ועזרה לדייר זה או אחר, מצד שאר הדיירים חשובה מאד. מדובר על עבודה מערכית של תושבי בניין המגורים, מספיק דייר אחד המתחיל לעורר מהומות ולהקשות על התכנית כדי שלא תצא לפועל וכל העסק עלול לרדת לטמיון. בעיה של דייר אחד היא גם בעיה של דייר אחר, גם היא לא נוגעת לו באופן אישי.

רוצים להצליח בפרויקט תמ"א תוך זמן קצר?

לא כל בנייני המגורים מצליחים לעבור את פרויקט תמ"א 38 תוך זמן קצר. תכנית תמ"א 38 אחראית לחיזוק המבנים הישנים שנבנו טרם התקן הישראלי שנוגע לעמידות המבנים כנגד רעידות אדמה. זה נכנס לתוקפו בשנת 1975. על מנת להצליח בתכנית הוצאו הן לדיירים והן ליזמים והקבלנים, הטבות שונות המעודדות את ביצוע הפרויקט.


יתרונות התכנית מצד דיירי המבנה

מעבר לעובדה כי דיירי הבניין זוכים למבנה מחוזק כנגד רעידות אדמה, הם מעלים את הערך הכללי של הדירה שלהם בצורה משמעותית עקב העובדה כי "על הדרך", מבנה המגורים שלהם משופץ והדירות שלהם מתרחבות. חזית הבניין עוברת מטמורפוזה וכנ"ל חדר המדרגות וחדר האשפה. האפשרות להוסיף מקומות חנייה עולה על הפרק וכנ"ל בניית מעלית, מרפסות שמש וחדרי ממ"ד.


יתרונות התכנית עבור הקבלנים והיזמים

עבור כל הבנייה המצוינת לעיל, מקבלים הקבלנים והיזמים את הזכות לבנות על גג המבנה ששיפצו. הבעיה העלולה לצוץ בשיתופי פעולה אלה, הם סכסוכים שונים באשר לתנאי חוזה שמופרים או התנהלות לקויה. מצב זה עלול להביא להתנהלות כושלת או ארוכת טווח אשר אינה מועילה לשום צד בעניין.


סיוע בביצוע תכנית תמ"א 38

חתימה על ייפוי כוח עם חברה מטעם העירייה אשר בה מבוצעת התכנית, יכולה להועיל. מדובר על חברה העוסקת בתחום ויכולה לספק את הסיוע עבור דיירי הבניין בכל תחום, וללוות  את כל הליך הפרויקט מתחילתו ועד סופו. חברה כגון זו יכולה לבצע את הבדיקה היסודית שנדרשת, על הגורמים שיש להתייחס אליהם, ולסייע בקבלת מספר הצעות מחיר מכמה וכמה חברות קבלנות או יזמים. לאחר שנבחר אותו גורם שיבצע את התכנית בפועל באותו מבנה מגורים, ייבחר גם הגורם המשפטי אשר ילווה את כל התהליך. אותה חברה תוכל גם לסייע בכל המתבקש באשר לתחום המיסוי הנכרך בחוזה תכנית תמ"א 38.


יתרונות סיוע על ידי חברה מקצועית בתחום

הבירוקרטיה הישראלית ידועה בהתנהלות המורכבת שלה. מעבר לעובדה כי לכל תהליך בירוקרטי נדרש זמן פעולה ארוך, יש צורך בהסמכה ובחתימות של מגוון משרדים ממשלתיים ואחרים. הזמן והעלות של כל התהליך נחסך מדיירי הבניין עצמו וכך גם כאב הראש.

לסיכומו של עניין, תכנית תמ"א 38 יכולה לתרום לכל בניין משותף ישן ולכל יזם או קבלן אשר מבצעים שיתופי פעולה פוריים בתחום. על מנת לאפשר את ביצוע הפרויקט בצורה חלקה ומהירה, מומלץ, מעבר לגורם המשפטי הנדרש, לבקש ליווי של חברה מקצועית אשר תוכל לתת מענה עבור כל שאלה ועניין ולהקל על אזרחים מן השורה שאין להם את הזמן והידע על מנת להוציא את הפרויקט לפועל, אבל מעוניינים בכך.

מיסוי בתכנית תמ"א 38

כדי למשוך לקוחות לעסק, יש לנקוט בשיטות שיווק שונות. אם ננסה להלביש אמרה זו על תכנית תמ"א 38, נוכל לראות בתיקון החוק מס´ 62 בכנסת, ככלי אטרקטיבי למשיכת הלקוחות בתחום. מדובר על מערכת החוקים הקיימת בנושא מיסוי המקרקעין שעלולה לגרום לחוסר אטרקטיביות של העסק, במקרה זה, . בשנת 2008 יצרה ממשלת ישראל שינויים בחוק המיסוי, אשר גורמים לעלייה במידת האטרקטיביות של הפרויקט. זאת על מנת שיזמים ירצו לרכוש זכויות בנייה ודיריי הבית המשותף - יוכלו ליהנות מדירות שערכן עלה, מרמת חיים גבוהה יותר ומשקט וביטחון באשר לעמידות המבנה בו הם חיים כנגד רעידות אדמה.


פטור ממס רכישה

לתכנית תמ"א 38 קיימים היבטים בתחום המשפט כגון נושא המיסוי. תחום המיסוי יכול לכלול בתוכו הטבות שונות המוצעות לדיירים שהדירות בחזקתן. זאת על מנת שהתכנית תהיה כדאית להם מבחינה כלכלית ועל מנת שהם יוכלו לממן אותה. אחת מההטבות הללו הוא הפטור ממס רכישה. פטור זה מסייע לבעלי הדירות להעביר את הזכות לבנייה על גג מבנה המגורים לזכיין, מבלי שיתבקש ערך אחר ונוסף על אותן הזכויות הללו בשל  מס הרכישה. על מנת שיכלו הדיירים לממש את הפטור הוא חייב, אכן, לעמוד בקריטריונים של חיזוק המבנה כנגד רעידות אדמה ושאכן בתום התהליך יהיה המבנה מחוזק.


חשוב לציין, כי עבודות נוספות בתחום הבנייה, אשר מתנהלות באותו מבנה מגורים משותף, אך אינן משרתות את מטרת הפרויקט ואינן מפורטות בתקנון של תכנית תמ"א 38, אינן פטורות ממס. מעבר לכך, אין אפשרות להעביר סכומי כסף בין דיירי הבניין על מנת להוציא את פרויקט תמ"א לפועל. תשלום כגון זה אינו פטור ממס.


פטור ממס שבח

סעיפים שונים קשורים גם למס השבח הנוגעים להתקשרות בין היזם לבין הדיירים (בעלי הדירות). עורך דין בקי בתחום יכול להנחות, להדריך ולעזור בניהול המסע ומתן באשר לתנאי הפרויקט ולפקח על התנהלות נכונה, גם בתחום המיסוי על מנת לשמור על האינטרסים של דיירי הבניין ולהגן עליהם. מס השבח משפיע על הדיירים ועל היזמים בפרויקט תמ"א 38. מס השבח הוא כמו מס הכנסה של התנהלות בעסקי המקרקעין. השבח הוא הרווח שנוצר לאדם בשל מכירה של דירה במחיר גבוה ממחיר הרכישה. במקרה של תכנית תמ"א 38, ניתן פטור מלא על רכישת זכויות של בנייה שקיבל היזם בשל כניסתו לביצוע הפרויקט וזאת על מנת שהעסקה תהיה כדאית לביצוע.

 

להעביר את השכן המתנגד אל הצד השני של המתרס - ההסכמה העקרונית לביצוע כבר התקבלה בבניין המגורים המשותף שלכם, אבל עדיין, קיימים כמה דיירים, שאינם מעוניינים לקחת חלק בביצוע הפרויקט. אתם יודעים שהוא יבצע למרות התנגדותם, אבל מכיוון שמדובר על תהליך ארוך ולעיתים אפילו מייגע, שדורש סבלנות ושיתוף הפעולה, ומכיוון שאותו תהליך הנו מורכב, מעשית וביוקרתית, גם עבור הקבלן , יהיו קבלנים שיבחרו לא לבצע את התהליך במבנה מגורים בו אין הסכמה חד משמעית על ידי כל הדיירים לביצוע הפרויקט. מספיק דייר אחד שמתנגד, העלול להוות בעיה רצינית ומכשול בדרך, כדי לבצע את הפרויקט באופן יעיל.


מדוע הוא לא מעוניין בתכנית תמ"א 38?

לא כל אדם מבין במה מדובר. הרי הקבלן אינו דרוש תשלום עבור הבנייה, הוא יוצא מורווח מכך שהדירות שבנה על גג המבנה יהיו שלו. עובדה זו יכולה להרתיע דייר. "מה הקאצ"´ הוא ישאל את עצמו, "מה אני מפסיד כאן, אולי עובדים עלי." הוא לא רואה לנגד עיניו את העובדה כי הוא מרוויח את חיזוק יסודות הבניין בו הוא מתגורר כנגד רעידת אדמה, הוא לא רואה לנגד עיניו את האפשרות הוודאית לכך שערך הדירה שלו יעלה בעתיד בשל אותו שיפוץ – הרי מדובר בבניית מרפסות שמש, חדרי ממ"ד, מעלית לנוחות הדיירים ואורחיו, שיפוץ של החצר, החנייה, חדר המדרגות וחדר האשפה. אולי הוא חושש כי לבסוף יצטרך לשלם על הכול. חוסר במידע בסיסי עלול להוות טריגר להתנגדות. מרבית האנשים יעדיפו להישאר באזור הנוחות שלהם, מהפחד שיעבדו עליהם, גם אם ישנה אפשרות לשדרג את רמת חייהם.


מעבר לכך, דייר שיש בבעלתו דירה שכורה, עלול לפחד שבמהלך השיפוץ ירצו הדיירים בה להוריד את שכר הדירה או לעזוב, או לחילופין, אם הוא מתגורר באותה הדירה, הוא עלול לחשוש מתקופת השיפוץ בשל שיבוש חייו כי החנייה שלו אינה פנויה, או מרעישים לו בסמוך לחלון ואולי יתכנו הפסקות מים וחשמל בשל השיפוץ.


כיצד ניתן לעזור לדייר מתנגד לראות את הטובה שתצמח לו מהפרויקט?

חשוב למצוא את האדם הנכון עבור התהליך, זה שהוא מוצא עמו שפה משותפת. אדם בעל ידע שיכול לגרום לו לראות עד כמה מומלץ הפרויקט. עורך דין בקי , שכן מתמצא, בן משפחה. חשוב ליידע אותו כי יש פתרונות עבור מצבים שונים שיתכנו בשיפוץ, המרתיעים אותו: שעות עבודה נוחות, חנייה חלופית, מתן האופציה לדיירי דירתו לתשלום קבוע שלא ישתנה בעת השיפוץ ובתמורה תשלום זהה לאחר שערך הדירה יעלה וכדומה.

לא פשוט לבחור קבלן לביצוע תכנית תמ"א 38

בחירת הקבלן המבצע לפרוייק תמא 38 - ציבור הקבלנים בישראל מונה כמה וכמה עשרות, שכל אחד מהם יכול לספק עבודה איכותית, מקצועית ומוערכת נכון מבחינה כלכלית. לעומתם, לא אחת, קורה שנופלים על קבלן שאמר הרבה ועשה מעט.

מהם הקריטריונים עליהם ניתן להסתמך על מנת למנוע מצב זה ולבחור בקבלן המתאים ביותר עבור בית הדירות בו אתם מתגוררים. טרם כך, חשוב לציין כי מכיוון שמדובר בעסקעות מקרקעין חשוב לבצע אותה, מלווים בעורך דין מוסמך. זה יכול להעניק לכם נקודות התייחסות נוספות מעבר לאלה שאתם מודעים אליהן, כדי למנוע עוגמת נפש ולתעל את התהליך להצלחה בטוחה.


קבלן מקצועי ואמין

חשוב הוותק של הקבלן בתחום. קבלנים שמכירים את השטח ואת אנשי המקצוע, בעלי קשרים ומוניטין, יכולים לקדם את הבנייה בצורה יעילה. כדי לוודא כי מדובר על קבלן מקצועי, חשוב לראות בניין שכבר שיפץ ולתשאל את בעלי הדירות לגבי מהירות העבודה, שיתוף הפעולה עמו וכדומה. יש לבדוק כמה וכמה הצעות במקביל וליידע את הקבלנים על כך, כדי ליצור את החוזה הטוב ביותר. אין לחתום על הסכם בלעדיות המונע קבלת הצעות נוספות מקבלנים אחרים.

הקבלן נדרש לביטחונות , ערבויות, עבור ביצוע התכנית, יש בכך מן ההכרח. קבלן שאינו משיג בטחונות אינו הקבלן שלכם. את סוג הערבויות יש לבדוק ולוודא ערבות חוק מכר. ערבויות מבטחות את בעלי הדירות במקרה בו תהליך הבנייה משתבש. על אותו משקל יש לבדוק מה לגבי הבטחת שכר הדירה שהקבלן עתיד לשלם לדיירי הבניין עד לרגע הסיום של הדירה החדשה. קיימות דרכי פעולה שונות שהוא יכול לבחור וחשוב לוודא כי הן המתאימות עבור הדיירים ואכן משרתות את המטרה.


נקודות נוספות לבדיקה

מכיוון שמדובר על פרויקט רחב היקפים, יתכנו מצבים בהם הקבלן ייצור שיתופי פעולה עם קבלן אחר, כמו כן חשוב לבדוק את החברה היזמית שחתומה על החוזה עם הקבלן. באותה המידה שיש לבדוק את הרזומה של הקבלן עצמו, כך יש לבדוק גם את ההיסטוריה, המוניטין והמקצועיות של המתלווים לעבודה ומבצעים אותה בשטח. על אותו משקל חשוב לדעת אם יזם הפרויקט יודע עם מי הוא עתיד לעבוד, האם הוא מבצע מכרז, האם הקבלן שבחר בעל רישיון לפעילות מטעם משרד תמ"ת, האם הוא חבר בהתאחדות הקבלנים ובעל הסיווג המתאים. פרמטרים נוספים שחייבים להיבדק הינם: שעות פעילות, מספר אנשי הצוות שילוו את הפרויקט, לוח זמנים, ביטוח עובדי הקבלן וכתובת לבעיות.

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות

בברכה,
מוטי שמואלביץ', 
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים