על קבוצות רכישה ועוד
רוכשים דירה בקבוצת רכישה? כיום, ישנו ביקוש גבוה בכל הנוגע לקבוצות רכישה. זה הטרנד החדש והידוע בקרב הקהל הישראלי. אך עד כמה הוא נכון, מה הסיכון, מהם היתרונות ולמי מתאים הפרוייקט הזה של קבוצות רכישה...

חושבים לבנות את בית חלומותכם דרך קבוצות רכישה? הנה לכם מאמר קצר שיסכם לכם את תהליך הפרוייקט, מימון בנקאי ועוד...

רוכשים דירה בקבוצת רכישה?

כיום, ישנו ביקוש גבוה בכל הנוגע לקבוצות רכישה. זה הטרנד החדש והידוע בקרב הקהל הישראלי. אך עד כמה הוא נכון, מה הסיכון, מהם היתרונות ולמי מתאים הפרוייקט הזה של קבוצות רכישה...

המטרה של קבוצת רכישה היא לחסוך כספית כמה שיותר על עלות הדירה, וכל מה שמתלווה אליה. על כל קבוצה למצוא את המימון הטוב ביותר, כדי להביא לתוצר טוב יותר. במסגרת הפרויקט, קבוצת הרכישה מחליטים יחד כיצד לפעול, ואיך הדברים יתבצעו. כל אחד משתמש בידע והניסיון הקודם שלו.

לפני שאתם מצטרפים לפרויקט מסוג זה, רצוי שתבררו אם המנהלים של הקבוצה קיבלו מימון עבור הפרויקט. במידה ואף בנק לא הסכים להלוואות, חשוב שתבררו את הסיבה ומה יקרה במידה ולא יאשרו את הפרויקט. דבר נוסף, לברר מה הם האחוזים מימון שכן אושרו על ידי בנק מסוים, וכתוצאה מכך תדעו כמה אתם צריכים לתת. לפניכן מומלץ לברר בבנק שמתעסק עם משכנתאות, האם אתם באופן אישי יכולים  לקבל הלוואה.


משכנתאות במסגרת קבוצת רכישה

יכול מאוד להיות שתהיו מחויבים לקחת משכנתא כחלק מהמסגרת של הפרויקט, משום שזה ההסכם עם הבנק המממן לכם אותו, לכן זה פרמט מהותי. סיטואציה כזו יכולה לגרום לכם לשלם ריביות גבוהות משמעותית מהמקובל בשוק המשכנתאות. חשוב להתעקש ולבדוק את האופציה של לקיחת משכנתא ברמה אינדבידואלית.

במצב הקולקטיבי, כל אחד מחברי קבוצת הפרויקט, יפתח תיק משכנתא כדי שהבנק יוכל לשים בו את הכספים הנדרשים על מנת להתחיל את הפרויקט. זה מתנהל בצורה כזו, כדי שלא יקרה מצב שבו אחד מאנשי הקבוצה לא ייתן את החלק שלו עבור הפרויקט, כי אם יקרה מצב כזה, הבנייה לא תוכל להמשיך להתקדם ויאלצו להפסיק אותה.

חשוב להימנע כמה שיותר ממקרים כאלו, משום שישנם מצבים שהבנייה נעצרת לכמה חודשים, ואף למספר שנים. חשוב לציין שכל חברי הקבוצה צריכים לקחת משכנתא מאותו בנק. אין מצב שבו כל אחד ייקח מבנק שונה, זה גורם לאי סדר. המצב היה שונה אם הייתם רוכשים את הדירה מקבלן.

אין ספק ששלב המימון הבנקאי הוא השלב שיכול למקסם לכם את הפוטנציאל של העסקה. לכן, רצוי לקחת ליווי מקצועי ברמת ההתנהלות מול הבנקים בכל הקשור מימון פרוייקטים של קבוצות רכישה.


אישורים חוקיים על מנת לבנות במסגרת קבוצת רכישה

על מנת שתוכלו לקיים קבוצה רכישה ולקבל הלוואה מהבנק, אתם צריכים לעבור פרוצדורה מסוימת שכרוכה במספר שלבים. ראשית, עליכם להראות אישור עקרוני של הפרויקט, אשר ייכתב על ידי המנהלים של הקבוצה ובו יהיו הנתונים המפורטים של הפרויקט עבור הבנק.

דבר נוסף, הוא אישור של כל משתתף בקבוצת רכישה, בהתאם להלוואה שייקח באופן אישי, וגם לחלק שלו עבור הקבוצה. לאחר מכן, המנהלים של הקבוצה צריכים לכתוב דו"ח השמאות שבו יהיו הנתונים המפורטים והמדויקים של מספר דברים: הבניה, פיקוח, העלות של הקרקע, ייעוץ מקצועי ומשפטי, ועוד.

לאחר מכן השמאי יקרא את הדו"ח, ויעריך כמה יעלה פרויקט מסוג זה, ובצורה מעמיקה יותר – כמה תעלה כל דירה במסגרת של הפרויקט הספציפי, ולאחר מכן עושה השוואה בין המחיר למה שמקובל בשוק של הדירות בימים אלו. ההפרש שיתקבל יהיה הרווח היזום. לאחר הצגת הנתונים הסופיים, הבנק יחליט אם הפרויקט כלכלי עבורו והאם ישנו סיכוי כזה או אחר שכרוך בו. במידה והסיכונים יהיו נמוכים, הבנק יבחר להלוואות לקבוצת רכישה. השלב הסופי חשוב, כי כך תדעו אם כן הפרויקט יתבצע, לכן חשוב שלפניכן תתייעצו עם מקצועניים בתחום איך להגיש את הנתונים לבנק.


דו"ח שהתקבל על ידי השמאי

הדו"ח הינו חשוב, ולכן חשוב שיבחנו אותו, לפני שמגישים אותו לבנק, כי הוא צריך להציג תמונה פרטנית ומדויקת של הפרויקט. ישנם מקרים שבהם היזם מציג את הפרויקט כטוב מדי, וכתוצאה מכך הבנק נרתע וחושש להשקיע בפרויקט, משום שחושב שיהיו עלויות והוצאות גדולות עבור הפרויקט. במידה והבנק מחליט לפסול את הפרויקט, מבחינתו, קשה לשנות את ההחלטה שלו לחיובית. אל תיקחו סיכונים.


אחוזי מימון הנקבעים על ידי הבנק

הבנק קובע אילו אחוזי מימון לתת עבור הפרויקט שלכם. תחילה הוא מקבל דו"חות ומסכים על הפרויקט עצמו. במידה והבנק החליט שהעסקה תקפה מבחינתו, הוא יקבע את האחוז מימון שהוא יכול לתת עבור הפרויקט, הכוונה היא לכך שהבנק יציע הצעה לגבי כמה כל אחד מחברי הקבוצה יממנו בעזרת כסף באופן אישי, ובנפרד יקבלו את היתרה מהבנק.

עליכם לדעת שכל בנק יכול לממן עבור רק עד 70% מההוצאות של הפרויקט, ו30% שנותרו, חברי הקבוצה יצטרכו להביא באופן אישי. במידה והפרויקט נמצא באזור טוב, וכמה שיותר יראה טוב על גבי הנייר, כך תתקרבו יותר ל70%. ישנם מצבים שבהם הבנק לא ייתן לכם יותר מ50% ואף 60% אחוז.


בירורים ומידע נוסף וחשוב 

הבנק מאשר באופן אישי כל רוכש, רק אחרי שהפרויקט אושר על ידו, ולאחר מכן באופן מעמיק ויסודי יפרט לגבי כל משכנתא עבור כל אחד באופן אישי. הבנק יאשר לפי הסטטוס של חברי הקבוצה, בין אם מדובר על הכנסות גיל, ועוד. במידה ואחד מהם לא מאושר, חייבים להחליף אותו. לאחר שהבנק יאשר, הכסף ישלח אליכם, אך עם זאת הבנק ישגיח על הנעשה בפרויקט עד לסיומו.

במידה והעלויות גדלו מהמשוער, הבנק ישחרר לכם סכומים נוספים, אך רק אם הבנייה מתנהלת ללא סוגיות, אך אתם חייבים להישאר באותם אחוזי מימון. ישנם דרכים שבהם אתם יכולים לדחות את תשלומי הקרן, רק אחרי שהפרויקט יסתיים. חשוב לציין שכל חברי הקבוצה יקבלו את אותם ריביות, היא אומנם יקרה יותר ממשכנתא של אדם בודד, אך תוכלו לקיים בסופו של  הפרויקט תנאים טובים יותר להחזרה של הכסף.

בברכה,
מוטי שמואלביץ'

עמודים בפורטל המשכנתאות של מוטי שמואלביץ שכדאי לכם לבקר:

מחשבון משכנתא, מחשבון פוטנציאל מחזור משכנתא בלחיצת כפתור, ריביות משכנתא עדכניות