משכנתא - מסכמים את שנת 2021

משכנתאות 2021!!! מסכמים את השנה הכי מטורפת שידע המשק הישראלי ברמת משכנתאות, ריביות משכנתא, נדל"ן, מימון חוץ בנקאי ועוד הרבה מעבר - מתחילים!
נכתב בתאריך 11/01/2022

סקירת שוק המשכנתאות וריביות משכנתא לשנת 2021

מוטי שמואלביץ - מומחה למשכנתאותשנת 2021 היתה אחת השנים המעניינות ביותר בעולם המימון לאורך ההיסטוריה, אני בטוח שאני לא היחיד שחושב כך.  

נשברו שיאים על גבי שיאים, כל חודש נראה לנו כבלתי אפשרי לשחזור. מה עוד, שכל זה בצל תופעת הקורונה, סגרים, חל"ת וכו'. 

מלבד הבנקים שפשוט מכרו כסף כאילו אין מחר, הגופים המממנים החוץ בנקאיים שברו שיאים בעצמם והתעצמו באופן משמעותי תודות להגבלות של בנק ישראל ברמת מגבלות המימון על נכסים קיים לטובת השקעה.

התווספו מספר מקורות מימון חוץ בנקאי למתן משכנתא בתנאי מימון שלא נראו כאן שנים, מחיר כסף אטרקטיבי יחסית בכל המשתמע מהלוואה חוץ בנקאית, גם שמדובר במשכנתאות מדרגה שנייה. 

הגופים החוץ בנקאיים ששיחקו תפקיד מרכזי לאורך כל השנה והתחזקו משמעותית במחצית השנייה של שנת 2021 בעקבות המגבלה הרגולטורית של בנק ישראל. גופים אלו יצאו עם מוצרים שבאמת נותנים פתרון, כמו - משכנתאות מדרגה שנייה, אחוזי מימון של עד 80% (עליית מחירי הנדל"ן מספקים להם ביטחון ברמת אחוז המימון הגבוה). 

אין ספק שחודש דצמבר, החודש האחרון בשנה. זהו החודש הכי לחוץ ועמוס בשנה ברמת יעדים, מכירות וכו', מה שעושה אותו כמובן הכי מסקן. ואכן, חודש דצמבר 2021 לא אכזב.  

יכולנו לראות בצורה מאוד ברורה את המגמה בבנקים השונים, למכור כמעט "בכל מחיר", מהסיבה הפשוטה שכסף מונח "על הרצפה" והבנקים שפשוט רוצים העיף אותו כי אין להם כרגע אלטרנטיבת השקעה אחרת.  הבנקים כולל כולם שברו שיאים. היקף המשכנתאות עמד על רמה של 116 מילארד שקלים לשנת 2021.

אוקי, אז הבנו שנמכרו משכנתאות בבנקים ובגופים חוץ בנקאים ברמה קיצונית משנים עברו, ומה ברמת מחיר הכסף - הריבית? כמה הריבית השפיע על רכישת הכספים בבנקים השונים ובגופים החוץ בנקאיים? 

אז זהו, מחיר הכסף הנמוך מאוד השפיע, אפילו הגורם השני הכי משפיע אחרי העובדה שפשוט אין אלטרנטיבות אחרות מספיק טובות להשקעה, הכסף מאוד זול, שווי הנכסים עולה בצורה משמעותי - 10% עליה בשנת 2021 לערך, נראה כהשקעה אידיאלית. 

מחיר הכסף בשנת 2021 התאפיין במגמה מעורבת של עליות וירידות בעיקר בריביות הלא צמודות למדד כאשר הריביות הצמודות מדד ירדו והחודש הממוצע ירד מתחת ל 2% לרמה של 1.99% וזו ריבית שממש מתקרבת לממוצע הנמוך ביותר במשק הישראלי בחודש מאי 2015 - 1.96%.

הריבית הזולה מאפשרת לנו לרכוש סכומים גבוהים יותר ביחד לכושר ההחזר שלנו ובכפוף לרגולציה - והריבית היום מאוד אטרקטיבית!

בנוסף למחירי הכסף הנמוכים, כמות שוברת שיאים של מכירת משכנתאות, גם המדדים לא נשארו מאחור, אני מדבר על מדד מחירי הצרכן ומדד תשומות הבנייה.

מדד המחירים לצרכן עלה בחודש דצמבר 2021 ברמה של 0.2% והשלים עליה של 2.8% מתחילת השנה. מדד תשומות הבנייה רשם עליה של 0.2% בדצמבר 2021 ובסיכום שנתי הגיע לרמה של 5.6% מתחילת השנה. בשני המקרים, אילו מספרים ששברו שיא של עשור לפחות. 

באו נסכם מעט מה היה לנו ב 2021:

  1. שבירת שאי היקף משכנתאות בשנת 2021
  2. שבירת שיאי מספר לווים בכל המשתמע מהלוואות משכנתא
  3. המשכנתא הממוצעת עברה את רמת ה 900,000 ש"ח
  4. ריביות המשכנתא הגיעו למספרים מאוד מאוד נמוכים בעקבות התשואות הנמוכות על האג"ח
  5. מחירי הנדל"ן עלו השנה סביב ה 10% כמעט בכל רחבי המדינה
  6. הגבלות חדשות של בנק ישראל ברמת מימון נכס קיים לטובת דירות להשקעה
  7. הגופים הממנים החוץ בנקאי נכנסו חזק מאוד לתמונה במחירים יחסית אטרקטיביים בעקבות רמת נזילות וריביות שוק אטרקטיביות.
  8. גופים חוץ בנקאי - עד 80% מימון / משכנתא מדרגה שנייה
  9. מדדים ששברו שיאים של עשור לפחות

באו נמשיך...

אז כמו שאמרנו, שנת 2021 היתה שנה שניפצה כל תחזית אפשרית, מחיר הכף הזול, מחירי הנדל"ן שרק עולים ועולים בלי פרופורציה לכלום, גופים חוץ בנקאי שחלקם ניזונים בכלל מהבנקים נפתחו. 

אנחנו חושבים שהכל נראה ורוד בעולם המימון והנדל"ן, האפשרויות אין סופיות והכל פשוט מושלם. יחד עם זאת, אולי, רק אולי, יש  מישהו שמתכנן הכל מתוך אינטרס כזה או אחר והכל בסוף יתפוצץ לכולנו בפנים...

המימון הגבוה, ריביות הבסיס (אג"ח) שהיום מאוד נמוך שמנגד המרווח מהריבית מאוד גבוה, החזרים חודשים לא מבוטלים, הלוואות משלימות אשר מתאפיינות כמעט אצל כל רוכש, שימוש בגוף חוץ בנקאי להשלמת הון ועוד.

באמת מי יודע... אני לא, אבל אולי באמת הכל יתפוצץ לנו בפנים ואולי הכל מתוכנן? אני רק יודע ששנת 2021 הייתה שנה שעוד ידברו עליה המון בעשור הקרוב.

הנה לכם טבלה מקיפה ומסכמת סטטיסטית את שנת 2021 ושנים עברו:

 

  משכנתא ממוצעת לשנה מספר הלוואות משכנתא לדיור סה"כ משכנתאות במיליוני שקלים עליה בהיקף משכנתאות באחוזים ביחס לשנה שעברה
2021 ₪ 901,075 128,814 116,071 49%
2020 ₪ 778,990 100,268 78,108 15%
2019 ₪ 704,837 96,005 67,668 14%
2018 ₪ 694,790 85,743 59,573 12%
2017 ₪ 662,891 80,427 53,314  

 

ניתן לראות ששנת 2021 היתה הדומיננטית ביותר ביחס לשנים עברו. היקף המשכנתאות עלה בכמעט 50% ביחס לשנה שעברה - מספרים לא נתפסים. 

בכל המשתמע ממספר המשכנתאות שניתנו בפועל ומשכנתא ממוצעת גם ניתן לראות גדילה משמעותית ביחס לשנים עברו. 

חודש דצמבר בפני עצמו 2021 שבר את כל השיאים בתוך השנה המשמעותית הזו, מכל הבחינות:
 

  משכנתא ממוצעת עליה / ירידה ביחס לחודש הקודם משכנתאות במיליוני שקלים עליה / ירידה ביחס לחודש הקודם
דצמ-21 ₪ 976,000 7.87% 12,200 11.07%
נוב-21 ₪ 904,803 -2.38% 10,984 2.78%
אוק-21 ₪ 926,854 1.41% 10,688 49.94%
ספט-21 ₪ 913,956 -2.62% 7,128 -39.84%
אוג-21 ₪ 938,531 -1.64% 11,849 2.93%
יול-21 ₪ 954,215 2.73% 11,512 -0.66%
יונ-21 ₪ 928,821 5.63% 11,588 22.32%
מאי-21 ₪ 879,351 1.49% 9,473 13.82%
אפר-21 ₪ 866,451 2.08% 8,323 -3.48%
מרץ-21 ₪ 848,783 6.19% 8,624 18.74%
פבר-21 ₪ 799,336 -0.03% 7,263 12.78%

ינו-21

₪ 799,598   6,440

 

 

נתוני ממוצע ריביות משכנתא 

הנה לכם טבלה עם ממוצע ריביות המשכנתא לשנים 2020 + 2021. ניתן לראות שהריבית הצמודה למדד ממשיכה לרדת בעקבות התשואות על האג"ח. הממוצע על הריבית הצמודה ירדה מתחת ל 2%, רק במאי 2015 הריבית הממוצעת הצמודה ירדה מתחת ל 2%  לרמתה הנמוכה אי פעם - 1.96% ונראה שאנחנו כבר שם ואפילו מתחת.

הרכבי המשכנתא מתאפיינים היום בשילוב מסלולי הלוואות משתנות צמודות עם תדירות שינוי של 2 - 4 שנים, מסלולים עם ריביות אטרקטיביות ממסלול משתנה כל 5 שנים. דבר שבהחלט גרם לממוצע לרדת ויגרום לממוצע הריביות הצמודות להמשיך לרדת. 

הריביות הלא צמודות, נשארו סופר אטרקטיביות, ביחס לשנים עברו,  שנת 2021 הייתה יציבה יחסית ברמת מחיר הכסף במסלולי ההלוואה הלא צמודת מדד. 

 

  תאריך ריבית ממוצעת צמודת מדד עליה / ירידה בממוצע בריביות משכנתא צמודות מדד ריבית ממוצעת לא צמודת מדד עליה / ירידה בממוצע בריביות משכנתא לא צמודות מדד
           
2021 דצמבר 1.99 -3.40% 2.29 -1.29%
נובמבר 2.06 -3.29% 2.32 0.43%
אוקטובר 2.13 -2.29% 2.31 2.21%
ספטמבר 2.18 -0.46% 2.26 1.80%
אוגוסט 2.19 0.00% 2.22 0.00%
יולי 2.19 -0.45% 2.22 -0.45%
יוני 2.2 -6.38% 2.23 -0.89%
מאי 2.35 -2.49% 2.25 -2.17%
אפריל 2.41 -1.23% 2.30 -0.43%
מרס 2.44 -2.01% 2.31 0.43%
פברואר 2.49 -7.09% 2.30 -4.56%
ינואר 2.68 -3.94% 2.41 2.12%
2020 דצמבר 2.79 -3.46% 2.36 -1.26%
נובמבר 2.89 1.76% 2.39 0.42%
אוקטובר 2.84 -0.35% 2.38 -1.24%
ספטמבר 2.85 -2.40% 2.41 0.84%
אוגוסט 2.92 2.46% 2.39 -2.45%
יולי 2.85 -4.04% 2.45 -3.92%
יוני 2.97 -5.71% 2.55 0.00%
מאי 3.15 -1.56% 2.55 -1.54%
אפריל 3.20 19.40% 2.59 6.58%
מרס 2.68 2.29% 2.43 -1.62%
פברואר 2.62 -3.32% 2.47 -1.20%
ינואר 2.71 0.74% 2.50 -0.40%

 

נתוני מדד המחירים ותשומות הבנייה משנות ה 2000

 

סיכום שנתי מדד המחירים לצרכן מדד תשומות הבניה
2021 2.8%  5.6% 
2020 -0.7%  0.5% 
2019 0.6%  1.1% 
2018 0.8%  2.1% 
2017 0.4%  2.1% 
2016 -0.2%  1.6% 
2015 -1%  1% 
2014 -0.2%  0.8% 
2013 1.8%  1.5% 
2012 1.6%  3.3% 
2011 2.2%  4.2% 
2010 2.8%  3.8% 
2009 4%  0.1% 
2008 3.7%  3.3% 
2007 3.4%  3.1% 
2006 -0.1%  5.8% 
2005 2.4%  6.1% 
2004 1.2%  4.8% 
2003 -1.9%  2.4% 
2002 6.2%  6.4% 
2001 1.4%  1.2% 
2000 0% 2.2% 

 

 

2022 - מה מצפה לנו?

שנת 2022 תהיה שנה "מופרעת" עם הרבה מאוד בלבול, בנק ישראל מבין את גודל החשיפה והפערים שנוצרו האוכלוסיה. הרבה בעקבות כמות האשראי שנמכר והעובדה שחלק לא מבוטל מההלוואות שניתנות חשופות מדדים ו/או שינויים בריבית, יחד עם זאת, כמעט ולא יכול לעשות עם זה כלום.

יהיו ניסיונות למתן את הורדת הריבית הממוצעת, כנראה ע"י הגדלת הקצאת ההון לבנקים השונים, דבר שבאופן ישיר יעלה את מחיר הכסף.

הגופים החוץ בנקאי ימשיכו להתחזק, הם פשוט נותנים פתרונות מפתים למשקיעים וגם לטובת כל מטרה אחרת, בטח כאשר הם ניזונים מבתי השקעות ולעיתים מהבנקים עצמם שרואים פוטנציאל אדיר בגוף שלא כפוף לאותם רגולציה שמגבילה אותם. בטח במצב שהם לא מתנגשים עם הבנק ובטח כאשר הם מצאים פתרון אטרקטיבי  - משכנתא מדרגה שנייה במחיר כסף יחסית אטרקטיבי. אחוזי מימון של עד 80% משווי הנכס!!! 

יתווספו שחקנים חדשים / ישנים לעולם המשכנתאות כמו מימון ישיר, הפניקס משכנתאות ואני לא מדבר על משכנתאות הפוכות, וכנראה שנראה עוד כמה. 

בקיצור, הולך להיות מעניין מאוד, הימור שלי, לא פחות ואולי יותר משנת 2021. מה שבטוח, שנת 2021 תהיה השנה ששינתה את חוקי המשחק כאשר החוקים הם - אין חוקים! 

עד כאן חברים, יאללה שתהיה לכולם שנה אזרחית נפלאה ומוצלחת.

טבלת ריביות משכנתא עדכנית לכל מסלול הלוואה לפי אחוז מימון, תקופת הלוואה - לחץ כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים 




רוצים שנחזור אליכם?