מרווח שוק - נתון מקצועי או גימיק
מהו מרווח שוק במשכנתא והאם זה באמת נתון מקצועי או גימיק נחמד ולא יותר. יועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ עושה סדר בכל נושא מרווחי שוק
נכתב בתאריך 14/05/2021

מרווח שוק – נתון מקצועי או גימיק

לאחרונה אני לא מפסיק לשמוע יועצי משכנתאות בתחילת דרכם מדברים על מרווח שוק. ושאני שואל אותם: "תגידו, מהו מרווח שוק? האם אתם יודעים להסביר לי?" אני נתקל בשקט גמור ולא במפתיע דרך אגב. 

הסיבה לשקט המופתי הזה זו העובדה שיועצי משכנתאות בתחילת דרכם ולצערי גם מתקדמים יותר, נצמדים לכל מיני גימיקים נחמדים מבלי להבין את העיקר והמשמעות האמיתית של הדברים. 

יועצי משכנתאות מפתחים תלות בלתי נתפסת במחשבונים, נתונים שמוזנים ע"י גורמים אחרים ועוד ומכניסים לעצמם לראש שללא כל אלו לא ניתן להיות יועץ משכנתאות. על זה אני אומר, תעיפו את עצמכם לשטח ותפסיקו לחיות בתוך מערכות ותוכנות ולחפש לעצמכם את החיים הקלים, שבמקרה זה רק מקשה על החיים. 

דרך אגב, אותו גימיק על נתון מרווח שוק אכן יכול לתת אינדיקציה וכיוון לנתון כזה או אחר אבל לא יותר מזה, בדיוק כמו ריביות המשכנתא שאני מזין בפורטל. אלה נותנים שנותנים אינדיקציה בלבד לריביות שניתן לדרוש בממוצע בבנקים השונים בכל זמן נתון. 

ושלא תתבלבלו, אין לי בעיה עם גימיקים, מרווחי שוק, נתוני ריביות, הם נתונים מקבילים בסה"כ שבהחלט נותנים ערך, יחד עם זאת רק אם באמת מבינים את המשמעות ויודעים לשים את הגבול בין לקבל ערך לעומת להיות תלוי בערך הזה. 

אחרי הכל, מחיר הכסף משתנה בין לווה ללווה וגם מבנק לבנק בכפוף למדיניות הבנקים בזמן נתון ונתוני האשראי של הלווה. אז אינדיקציה ניתן לקבל, דיוק דורש עבודת שטח וזה מה שיועץ משכנתאות אמיתי עושה ולא נצמד ונשען על גימיקים כמו מרווחי שוק וריביות שוק.

אז האמת, כל נושא מרווח השוק אינו פשוט להבנה מהסיבה הפשוטה שהוא משתנה מבנק לבנק ומחושב ביחס ללא מעט נתונים שגם הם משתנים מבנק לבנק וממש בעוד רגע נדבר על זה בהרחבה. בנוסף, חשוב שנבין את ההבדל בין מרווח שוק, יחס החזר ומרווח מריביות הבסיס (עוגנים).

הכנתי לכם סרטון הסבר על כל נושא מרווח השוק אבל אני מרחיב במאמר המקיף הזה ואני ממליץ לכולכם להגדיש מספר דקות ולקרוא על כל נושא מרווח שוק. 

בואו נבין מהוא מרווח שוק

מרווח שוק בנקאי מגדיר את הרווח על ההלוואה שהבנק מלווה ללווה. אותו מרווח שוק מחושב ביחס לעלויות גיוס הכסף לבנק, עלויות נלוות לגיוס הכסף, מסלול ההלוואה, תקופת ההלוואה וכל זה ביחס למחיר הכסף שהבנק מוכן לנו בשורה התחתונה. ככל שמחיר הכסף גבוה יותר ביחס לעלויות הגיוס, כך מרווח השוק יגדל והפוך.   

דבר נוסף שחשוב להבין על מרווח שוק - מרווח השוק בהלוואה מתחלק ל 2:

  1. מרווח שוק ביחס למסלול בודד בהלוואה
  2. מרווח שוק כולל לכל התמהיל יחד

לדוגמא: אם ניקח את ריבית הפריים שעומדת היום על רמה של 1.6%, אנחנו יודעים שניתן לקבל את ריבית הפרים במחיר של 0.8% נכון להיום לכל הפחות (P-0.8). ריבית זו תגדיר מרווח שוק מינימום למסלול בודד, במקרה שלנו – במסלול הפרים. 

מרווח שוק כולל מתייחס ברמת החישוב למרווח המחושב של כל אחד מהמסלולים ביחס לגובה ההלוואה.

כפי שציינו, מרווח שוק מגדיר לבנק את הרווחיות על ההלוואה. כל בנק מגדיר מרווח מינימום ומרווח יעד פעם אחת ביחס למסלול בודד ופעם שנייה ביחס לתמהיל הכולל.

  • מרווח מינימום – הרווחיות המינימאלית שהבנק מאשר על הלוואה בודדת / תמהיל כולל
  • מרווח יעד – הרווחיות שהבנק מבחינתו רוצה להגיע אליו ברמת יעדי הבנק

אציין, שבמקרים מסוימים ניתן להגיע למרווחים נמוכים יותר גם ממרווחי המינימום המצוינים במערכת הבנקאית. הכל עניין של סמכויות.  

בשורה התחתונה, מרווח היעד ומרווח המינימום נקבע ביחס לעלויות הגיוס של הבנקים, טיב לקוח, אחוזי מימון, מדיניות הבנקים בזמן נתון. וכפי שצינתי – נתון מרווח השוק משתנה מבנק לבנק. 

כל אחד מהמשתנים הקובעים את מרווח השוק הוא עולם שלם ולכן והגדיר מרווח שוק או להתנהל מול בנקים ברמת מרווחי שוק זה לגמרי שיח חרשים. באו נבין לעומק את המשתנים מהם מרווח השוק המינימום ומרווח היעד נגזרים.

דוגמא לטבלה והמשתנים אשר קובעים את מרווח השוק הכולל:

                  עלות הלוואה יחס החזר לשקל
מרווח בנקאי - יעד 1.70% מרווח מינימום כולל 1.25% מרווח שוק כולל 1.53% ₪ 91,271 1.203
מסלול תקופה עלויות גיוס עלויות נלוות מדד  משוער ריבית נקובה לצרכן רווח בנקאי גובה הלווה אחוז מההלוואה עלות הלוואה יחז החזר
פרים 300 0.10% 0.40%   1.20% 0.70% ₪ 148,500 33% ₪ 23,461 1.158
קל"צ 144 0.60% 0.40%   2.70% 1.70% ₪ 211,500 47% ₪ 36,346 1.172
מצ"מ 240 0.10% 0.40% 1.50% 1.50% 2.50% ₪ 90,000 20% ₪ 31,465 1.350
            0.00% ₪ 0   ₪ 0 0.000
              ₪ 450,000 100%    

לכל בנק דרך משלו לחשב את מרווח השוק 

חשוב שנבין, לכל בנק דרך משלו לחשב את מרווח השוק. מרווח שוק מחושב ביחס לעלויות הגיוס של הבנק, עלויות נלוות לגיוס הון, והריבית אותה הוא מוכר ללווה.

מרווח שוק המתייחס למסלול בודד  = (עלויות גיוס + עלויות נלוות לגיוס) – ריבית ללווה

מרווח שוק כולל לתמהיל – נגזרת של מרווח שוק וגובה הלוואה למסלול בודד /  ביחס לסכום ההלוואה הכוללת

כלומר, שינוי סכום ההלוואה במסלול בודד ישנה את המרווח הכולל של ההלוואה. 

עלויות הגיוס – המחיר אותו הבנק משלם לטובת גיוס ההון שלו. לכל בנק עלויות גיוס שונות בממוצע ומקורות גיוס שונים.

מקורות גיוס ההון של הבנק יכול להיות מבנק ישראל, פיקדונות וחסכונות של לקוחותיו, אג"ח, מסחר והשקעות ועוד. 

עלויות הגיוס משתנות ממסלול למסלול וביחס לתקופת ההלוואה. כלומר, עלויות הגיוס במסלול הפרים זול היום ביחס לעלויות הגיוס של הריביות הקבועות. הריבית אותה נקבל בפועל תקבע את הרווח ביחס למסלול בודד. 

ככל שעלויות הגיוס זולות יותר הרווח של הבנק ברמת הפוטנציאל גבוה יותר ובאותה נשימה, הריבית אותה נצליח לגייס כצרכנים תהיה זולה יותר.

כפי שצינתי, לכל מסלול מרווח מינימום ומרווח יעד ובכך הבנק שומר על רמת רווחיות מסוימת. הפחתה של 0.2% במסלול אחד לא תמיד תפחית 0.2% במסלול אחר. הדבר תלוי במרווח מינימום של אותו מסלול ועלויות הגיוס.   

עלויות נלוות לגיוס הון בנקאי - העלויות הנלוות לגיוס ההון מתייחסות לעלויות תפעול, משרד, עובדים וכו'. 

נכון להיום, ביחס למרווח מינימום שניתן לקבל בכל אחד מהמסלולים, הנה לכם טבלה שתעשה לכם סדר ברמת המסלולים היותר רווחיים לבנק לעד למסלולים הכי פחות רווחיים לבנק (יכול להשתנות מחר בבוקר דרך אגב):

הלוואות הכי רווחיות לבנק ביחס לעלויות הגיות ומרווח מינימום
1 משתנה כל 1 - 5 צמודות מדד (עוגן אג"ח)
2 קבועות צמודות מדד
3 משתנה כל 5 לא צמודת מדד
4 מק"מ - משתנה כל 1 לא צמודה
5 מט"ח - מטבע חוץ
6 קל"צ - קבועה לא צמודת מדד
7 פריים

נתוני הגיוס בכל בנק נתון הם נתונים פנימיים וכמו כן העלויות הנלוות. המרווח יעד ומרווח המינימום נקבע ביחס לטיב לקוח – נתוני אשראי. מה הבנק לוקח בחשבון כאשר הוא מגדיר את המרווח ביחס ללווה ברמה הפרטנית?

טיב לקוח  
היסטורית אשראי  
נתוני אשראי  
מקום עבודה + וותק במקום העבודה 
אובליגו קיים 
רמת נזילות / עושר פיננסי 
יחס החזר  
הכנסות / הוצאות – ניהול תזרים 

אנחנו יכולים לראות ולהבין, שלבנק מערכות שלמות ל"ניתוח סיכונים" אשר יגדירו לו מרווח שוק מינימום ויעד ביחס לכל לווה ברמה הפרטנית ולכן כל נושא מרווחי שוק שאנחנו כל כך מצמדים אליהם במערכות שונות ומשונות זה לא יותר מגימיק שנותן לנו אינדיקציה. 

כאשר אנחנו מסתמכים על נתונים שנותנים לנו אינדיקציה כמו מרווח שוק, ריביות שניתן לדרוש בשורה התחתונה, זה בסדר כי זה נותן לנו כיוון טוב לנתוני ריביות שניתן לדרוש בזמן נתון. הבעיה מתחילה שאנחנו מתחילים לפתח תלות בנתונים האלה. 

ההבדל בין מרווח שוק, מרווח מריבית העוגן ויחס החזר

אוקיי, אז הבנו מהו מרווח שוק. מרווח מריבית העוגן, אותו נתון שאנחנו רואים באישור העקרוני של הבנקים זה בעצם התוספת או ההפחתה שאנחנו מקבלים מריבית הבסיס – העוגן.

  • לצורך העניין במסלול הפריים – ריבית הפריים היא הבסיס התוספת או ההפחתה זה המרווח שאנו מקבילים.
  • ריבית משתנה כל 5 שנים – האג"ח הוא הבסיס והתוספת ריבית שאנו מקבלים זה המרווח. 

ריבית נקובה = ריבית העוגן + / - המרווח

יחס ההחזר בהלוואה זה התוצאה של מחיר הכסף אותו אנחנו נשלם על כל 1 שקל שאנחנו לווים. 

יחס החזר  =  גובה הלוואה / עלות הלוואה

באו נסכם:

אז מה שאני רוצה לומר לכם יועצי משכנתאות יקרים, יאללה, תשחררו, החיים הרבה יותר קלים. תפסיקו לפתח תלות במחשבונים כאלה ואחרים, נתונים שרק יכולים לבלבל אתכם, תאמינו לי, יש לי "מעט" ניסיון בעולם המשכנתאות והתנהלות מול הבנקים, בניתי עשרות של מחשבונים, ייעוץ משכנתאות זה לא אחד ועוד אחד, ייעוץ משכנתאות זו אסטרטגיה והתנהלות מול בנק, להשיג את ריביות השוק הזולות ביותר זה כבר החלק הקל.

כל המערכות שיש היום בשוק טובות, חלקם עולות כסף וחלקם חינמיות שכל אחד יעשה את השיקולים שלו, דבר אחד בטוח, יועץ משכנתאות אמיתי לא צריך יותר ממחשבון "קובייה" וגם זה לפעמים יותר מידי. נכון הדבר גם ברמת בניית תמהיל וגם ברמת ההצגה וההסבר ללקוח.

בברכה,
מוטי שמואלביץ, 
יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול הבנקים




רוצים שנחזור אליכם?