מסלול פיתוי בהלוואות משכנתא
מסלול פיתוי זהו מונח שמגדיר חלק מסך כולל של הלוואה שנרצה לקחת לתקופת זמן מינימאלית שמהווה כלי להשגת מחיר כסף טוב יותר לטווח הארוך על יתרת הלוואת המשכנתא ללא "מסלול הפיתוי".
אוקיי, אחרי ההגדרה הנחמדה, באו נדבר ת'כלס! מסלול פיתוי זהו מונח שהומצא ע"י יועצי משכנתאות (הדור החדש יותר – חייב לציין). מסלול הפיתוי נועד על מנת למקסם את הרווחיות על הלוואת המשכנתא כאשר יש באפשרותי לפרוע חלק מההלוואה הכוללת.
לפני שאתן דוגמא מספרית, אני באמת לא מצליח להבין למה יועצים צריכם "להתנצל" על כך שהם משתמשים במסלול פיתוי, או לחילופין דופקים יותר מידי חשבון לבנקים כאילו עשו מעשה לא תקין.
האם ישנה הוראה רגולטורית שמגדירה שלא ניתן לפרוע הלוואה כזו או אחרת במשכנתא הכוללת? – התשובה היא לא!
האם זכותנו המלאה לעשות זאת? – התשובה היא כן!
האם הבנקים מודעים למסלולי הפיתוי של יועצי המשכנתאות? בוודאי שכן! האם זה באמת מעניין אותם? – ממש לא!
מבחינתי, כל עוד אנחנו לא עוברים על החוק והכל במסגרת הרגולציה, כל האמצעים כשרים.
מסלול פיתוי – נקודות שחייבים לקחת בחשבון ולשאול את עצמנו
- לא לכל ללווה מסלול הפיתוי יכול להתאים ברמת נתוני האופי
- מסלול הפיתוי לא צריך לבוא ע"ח עליית מדרגה באחוזי המימון – הקצאת הון
- האם אנחנו באמת רוצים להיכנס ללקיחת הלוואה ופירעון בזמן שמחיר הכסף כ"כ זול גם ככה
- לא להיות "אגרסיביים" מידי ברמת סכום ההלוואה במסלול הפיתוי – ה"פיתוי" יכול לבוא גם לרעתנו
- מסלול הפיתוי צריך להיות ברמה האסטרטגי יעיל לפירעון מוקדם ללא עמלות– משתנה כל 5 צמודה מאוד רווחית לבנק, יעילה למסלול פיתוי. חשוב לבדוק, ביחס לממוצע הריביות מה הריבית המקסימאלית שנסכים לקחת במסלול זה על מנת להימנע מעמלות פרעון. גם המק"מ יכול להיות מסלול אסטרטגי למסלול פיתוי (משתנה כל שנה לא צמודה)
- מי שלא מבין – שלא ינסה את זה בבית
הנה לכם דוגמא מספרית למסלול פיתוי:
משפחת משכנתא מעוניינת לרכוש נכס למגורים בעלות של 1,950,000. משכנתא נדרשת 1,050,000. הרי שמדובר ב 54% מימון.
| שווי נכס | ₪ 1,950,000 |
| משכנתא נדרשת | ₪ 1,050,000 |
| אחוז מימון | 54% |
| אחוז רצוי לטובת מסלול פיתוי | 60% |
| משכנתא מקסימאלית | ₪ 1,170,000 |
| סכום למסלול הפיתוי | ₪ 120,000 |
הנה לכם אופציה ראשונה למשכנתא הנדרשת ולצורך העניין מחיר הכסף הטוב ביותר שהצליחו להוציא לאחר הבדיקות הרלוונטיות כנגד תמהיל נדרש.
| משכנתא - סימולציה א | ||||||||||
| מסלול | גובה הלוואה | באחוזים | ריבית | הצמדה | ת' בשנים | החזר חודשי | סה"כ ריבית | סה"כ הצמדה | ריבית + הצמדה | יחס החזר |
| פריים | ₪ 350,000 | 33% | 1.00% | 25 | ₪ 1,319 | ₪ 45,716 | ₪ 0 | ₪ 45,716 | 1.13 | |
| קבועה לא צמודת מדד | ₪ 700,000 | 67% | 3.00% | 18 | ₪ 4,198 | ₪ 206,782 | ₪ 0 | ₪ 206,782 | 1.30 | |
| סיכום | ₪ 1,050,000 | ₪ 5,517 | ₪ 252,498 | ₪ 0 | ₪ 252,498 | 1.24 |
באופציה השנייה, אנחנו משלבים את מסלול הפיתוי ע"ס 120,000 ₪, סכום שלא יעלה לנו את מדרגת אחוזי המימון מעל 60% כך שריבית הבסיס לא תעלה.
מסלול הפיתוי בדוגמא משולב במשתנה כל 5 צמודה לתקופה ארוכה – הלוואה מאוד רווחית לבנק. שילוב מסלול זה יאפשר הקטנת הריבית במסלולים האחרים כאשר הבנק יבחן את הרווחיות הכוללת של ההלוואה.
| משכנתא - סימולציה ב | ||||||||||
| מסלול | גובה הלוואה | באחוזים | ריבית | הצמדה | ת' בשנים | החזר חודשי | סה"כ ריבית | סה"כ הצמדה | ריבית + הצמדה | יחס החזר |
| פריים | ₪ 390,000 | 33% | 0.90% | 25 | ₪ 1,303 | ₪ 40,981 | ₪ 0 | ₪ 40,981 | 1.12 | |
| קבועה לא צמודת מדד | ₪ 660,000 | 56% | 2.70% | 18 | ₪ 4,095 | ₪ 184,596 | ₪ 0 | ₪ 184,596 | 1.26 | |
| מסלול פיתוי - מצ"מ 5 | ₪ 120,000 | 10% | 2.50% | 1.00% | 30 | ₪ 474 | ₪ 56,488 | ₪ 22,477 | ₪ 78,965 | 1.66 |
| סיכום | ₪ 1,170,000 | ₪ 5,873 | ₪ 282,065 | ₪ 22,477 | ₪ 304,542 | 1.26 |
החלק האחרון, האופצייה השלישית נותן לנו את נתוני ההלוואה לאחר סגירת מסלול הפיתוי, ומצב בו נשארנו עם ההלוואה המקורית אותה רצינו לקחת.
| משכנתא - סימולציה ג | ||||||||||
| מסלול | גובה הלוואה | באחוזים | ריבית | הצמדה | ת' בשנים | החזר חודשי | סה"כ ריבית | סה"כ הצמדה | ריבית + הצמדה | יחס החזר |
| פריים | ₪ 390,000 | 37% | 0.90% | 25 | ₪ 1,452 | ₪ 45,665 | ₪ 0 | ₪ 45,665 | 1.12 | |
| קבועה לא צמודת מדד | ₪ 660,000 | 63% | 2.70% | 18 | ₪ 3,861 | ₪ 174,048 | ₪ 0 | ₪ 174,048 | 1.26 | |
| סיכום | ₪ 1,050,000 | ₪ 5,314 | ₪ 219,712 | ₪ 0 | ₪ 219,712 | 1.21 |
ניתן לראות שבעזרת שילוב מסלול הפיתוי בדוגמא שלנו הצלחנו להוזיל את עלות ההלוואה, להגדיל את אחוז ההלוואה במסלול הפריים (אם זו מטרה) ובנוסף להקטין את ההחזר החודשי, דבר שמאפשר לנו להקטין מעט את תקופת ההלוואה ולהוזיל יותר את מחיר הכסף.
| סיכום נתונים | החזר חודשי | עלות הלוואה | יחס החזר |
| משכנתא - סימולציה א - הלוואה מקור | ₪ 5,517 | ₪ 252,498 | 1.240 |
| משכנתא - סימולציה ב - שילוב מסלול פיתוי | ₪ 5,873 | ₪ 304,542 | 1.260 |
| משכנתא - סימולציה ג - לאחר סגירת מסלול הפיתוי | ₪ 5,314 | ₪ 219,712 | 1.209 |
ניתן לראות בדוגמא שמסלול הפיתוי יצר חיסכון התחלתי של כמעט 33,000 ש"ח. נכון או לא, כדאי להכנס לזה או לא, זו כבר שאלה שכל אחד צריך לשאול את עצמו את את הלקוח שלו כאשר מדובר ביועצי משכנתאות.
אני ברמה האישית, אם לא מדובר במשהו משמעותי שבאמת ייתן פתרון לצורך מסויים של לווה כזה או אחר ולאחר שבדקתי שהמהלך באמת תואם את אופי הלווה, אני לא אכנס לזה.
מסלול הפיתוי כ"גימיק מכירתי" לא עושה לי יותר מידי שכל. רוב הלווים לא ימשכו לכל מיני מהלכים שיגרמו להם התעסקות מיותרת עם הבנקים.
בברכה,
מוטי שמואלביץ - יועץ משכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים
