עמלת פירעון מוקדם במשכנתא, האם שווה למחזר את המשכנתא?

כמה מאיתנו רצו למחזר את הלוואת המשכנתא שלהם על מנת לחסוך כסף או להתאים את המשכנתא למציאות בזמן נתון? כמה מאיתנו לא המשיכו בתהליך משום שעמלת הפירעון "הפחידה" אותם, או סתם כי היה נראה להם לא משתלם כל העסק הזה?
נכתב בתאריך 01/01/2021

עמלת פירעון מוקדם במשכנתא

במשך יותר משנה מדברים על כך שעמלת הפירעון תבוטל באופן מלא או תקטן משמעותית. כמובן שתמיד ישנה התנגדות מצד המערכת הבנקאית. 

לאחרונה בדצמבר 2020, פורסם שיש אפשרות לכך שתתווסף מדרגת הנחה בעמלת הפירעון  -  מדרגת הנחה של 50% לאחר 8 שנים של תשלום ההלוואה. הנחה זו בהחלט תקטין את עמלת הפירעון והחיסכון יורגש ככל שתקופת ההלוואה במקור נלקחה לתקופה ארוכה יותר. 

באו נדבר על  עמלת הפירעון המוקדם:

ממש עוד רגע נדבר בהרחבה על סוגי העמלות. באופן כללי, עמלת הפירעון היא עמלה שאמורה לפצות את הבנק במקרה של פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא במצב בו הריבית הממוצעת במשק על הלוואות המשכנתא נמוכה מהריבית אותה הלווה משלם בפועל.  

הבנק גייס כסף במחיר מסויים ולתקופה מסויימת והמצב של פירעון מוקדם שממוצע הריביות נמוך מהריבית אותה הלווה משלם בפועל, לבנק יש הפסד ולפעמים זה אפילו לא הפסד, זה פשוט רווחיות נמוכה יותר על ההלוואה ועל זה אנחנו נשלם את הפיצוי המוסכם. 

כמה מאיתנו רצו למחזר את הלוואת המשכנתא שלהם על מנת לחסוך כסף או להתאים את המשכנתא למציאות בזמן נתון? כמה מאיתנו לא המשיכו בתהליך משום שעמלת הפירעון "הפחידה" אותם, או סתם כי היה נראה להם לא משתלם כל העסק הזה.

אמת, לפעמים עמלת הפירעון באמת הופכת את מחזור משכנתא ללא משתלם, אבל לא במקרה של מחזור משכנתא!
ברוב המקרים בהחלט משתלם לשלם את עמלת הפירעון ולמחזר את הלוואת המשכנתא. יתרה מזו, ברוב המקרים ככל שעמלת הפירעון שלנו גבוהה יותר כך כדאיות מחזור משכנתא משתלמת יותר!!!

הנה לכם קישור למחשבון בדיקת פוטנציאל חיסכון במשכנת, ניתן לבדוק בלחיצת כפתור את פוטנציאל החיסכון בהלוואת המשכנתא הקיימת - לחצו כאן

ועכשיו באו נבין קצת יותר מה המשמעות של עמלת הפירעון...

עמלה זו היא עמלה שנשלם עקב ההחלטה לפרוע הלוואה קיימת בטרם זמנה. עמלה היא בעצם פיצוי לבנק אותו נשלם על הפרת החוזה. 

עמלת הפירעון המוקדם הכללית מורכבת ממספר עמלות:

  • עמלת תפעול – עמלה שמופיעה בתעריף הבנקים, כמה עשרות שקלים בודדים.
  • עמלת אי הודעה מוקדמת - גובה העמלה עומד על 0.1% מהסכום הנפרע. ניתן לקבל פטור מעמלה זו ע"י הודעה של לפחות 10 ימים עד 45 ימים מטרם מועד הפירעון.

יש לשים לב, שאם ובמידה מסרנו הודעה לפירעון משכנתא ולא פרענו את המשכנתא בסופו של דבר, ניתן יהיה לקבל פטור דומה רק לאחר חצי שנה. ניתן לקרוא בהרחבה ב צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב-2002.

  • עמלת מדד ממוצע בהלוואות צמודות מדד המחירים לצרכן - אם הפירעון בוצע בין 1 ל-15 בחודש.
  • עמלת הפרשי שער בהלוואות מט"ח - עמלה זו נשלם בגובה הפרשי השער בין שער המט"ח ביום שבו בוצע הפירעון המוקדם לבין שער המט"ח  שני ימי עסקים מאוחר יותר. ניתן למסור הודעה של 2 ימי עסקים ולקבל פטור מלא מעמלה זו. 

עמלת הפרשי היוון

עם כל הכבוד לכל עמלות שציינו עד עכשיו, העמלה האמיתית אותה נשלם לבנק היא - עמלת הפרשי היוון. עמלה זו יכול להגיע היום לרמות של עשרות אלפי שקלים ובעבר הגיע במקרים מסוימים גם למאות אלפי שקלים!!!

ההבדל העיקרי בין עמלה זו לבין שאר העמלות הוא פוטנציאל גובה העמלה שעלינו לשלם. עמלות הפירעון הקודמות אינן יקרות ולעתים ניתן לבטלן לגמרי. 

עמלת הפרשי היוון, לעומת זאת, זה פיצוי אותו נשלם לבנק במידה ואנחנו רוצים לפרוע, מכל סיבה, את הלוואת המשכנתא טרם מועד הפירעון המקורי. 

עמלה זו מונעת מהבנק להפסיד כסף עקב החלטת הלווה לפרוע את ההלוואה בטרם זמנה ביחס לעלויות הגיוס של הבנק בזמן נתון ועוד מספר גורמים המשפיעים על מחיר הכסף של הבנק. 

לפני שנרד לפרטי פרטים, באופן כללי, עמלת היוון אותה עלינו לשלם היא הנגזרת של הפרש ריביות. כלומר, אם הריבית אותה אנו משלמים היום גבוה מהריבית הממוצעת על הלוואות המשכנתא – נשלם את עמלת ההיוון ואורך יתרת תקופת ההלוואה וביחס להפרש בין הריבית אותה אני משלם בפועל לבין הריבית הממוצעת, במצב הפוך – לא נשלם. 

דוגמא ליתרות לסילוק - בנק טפחות

נתוני הלוואה כפי שנלקח במקור

ניתן לראות את גובה ההלוואה שנלקחה במקור - 650,000 ש"ח, תקופת הלוואה - 25 שנים, ריבית קבועה לא צמודת מדד - 4.75%. 

נתוני הלוואה נכון להיום ללא עמלת פירעון מוקדם:

יתרת קרן (יתרת גובה ההלוואה) - 618,427 ש"ח, יתרת תקופת הלוואה (לפי תאריך של היום) - 22.5 שנים, ריבית - קבועה לא צמודת מדד 4.75%.

היתרה לסילוק ההלוואה, כולל עמלת הפירעון המוקדם המקרב של סילוק ההלוואה ממכירת נכס, הון עצמי, מחזור משכנתא - 682,240 ש"ח, מתוך זה  - 64,313 ש"ח

ניתן לראות שבגלל עמלת הפירעון הגבוהה, היתרה לסילוק גבוהה יותר מסכום ההלוואה שנלקח במקור. 

כפי שציינו, במקרה של מחזור משכנתא ללא כוונה אסטרטגית לפרוע את ההלוואה בטווח זמן מסויים, ככל שעמלת הפירעון גבוהה יותר כך פוטנציאל החיסכון גבוהה יותר. 

אוקיי, באו נעשה סדר, אז מתי נשלם ומתי לא את עמלת הפירעון:

מתי נשלם עמלת פירעון מוקדם?

  • כאשר הריבית הממוצעת על הלוואות המשכנתא נמוכה מהריבית המשולמת בפועל

מתי לא נשלם עמלת פירעון מוקדם?

  • כאשר הריבית הממוצעת גבוהה מהריבית המשולמת בפועל – במצב כזה, הבנק יכול למכור את הכסף שלנו במחיר גבוה יותר מהקיים.
  • בכל המסלולים שתדירות שינוי הריבית שנה או פחות
  • בכל נקודת זמן של שינוי בריבית בריביות המשתנות

ככל שתקופת הזמן תעבור ניתן לקבל הנחה בעמלת הפירעון לפי הנחיית בנק ישראל. ההנחה מחושבת באופן אוטומט. הנה טבלה:

מועד ביצוע הפירעון המוקדם הלוואות משלימות לזכאים הלוואות ללא זכאים
עד שנה ממועד ביצוע ההלוואה אין הנחה אין הנחה
משנה עד שנתיים ממועד ביצוע ההלוואה 10% אין הנחה
משנתיים עד שלש שנים ממועד ביצוע ההלוואה 20%​ אין הנחה
משלש שנים עד ארבע שנים ממועד ביצוע ההלוואה 30% 20%
מארבע שנים עד חמש שנים ממועד ביצוע ההלוואה 40% 20%
יותר מחמש שנים ממועד ביצוע ההלוואה 40%

30%

 

אם וכאשר המתווה אותו הציעו לבנקים יכנס לתקף
לאחר 8 שנים של תשלום ההלוואה גובה ההנחה תעמוד על רמה של        50%       

 

קישורים רלוונטיים לעמלת פירעון מוקדם במשכנתא:

אם יש לכם שאלות בנושא או כל נושא אחר מעולם המשכנתאות, הבנקים והאשראי החוץ בנקאי, אתם מוזמנים להכנס למערכת שאלות ותשובות בפורטל. תשאלו ותקבלו תשובה מקצועית ועניינית תוך 24 שעות! לחצו כאן

בברכה,
מוטי שמואלביץ,
מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים

יועץ משכנתאות - מוטי שמואלביץ ממליץ על מאמרים / סרטונים מקצועיים נוספים שכדאי לכם לראות

מה אתם אומרים... קבועה צמודה או לא צמודה? הנה לכם הסבר מיועץ המשכנתאות מוטי שמואלביץ

מהו יחס החזר מהכנסה, וכיצד הבנק מחשב את ההחזר החודשי המקסימאלי אותו ניתן לשלם:




רוצים שנחזור אליכם?