משכנתא חוץ בנקאית
02/06/2020 - משכנתא מגופים חוץ בנקאיים, מתי נכון ומתי נתרחק? מהם הגופים החוץ בנקאיים ומה הם מציעים לנו כאלטרנטיבה לבנקים

משכנתא חוץ בנקאית לטובת רכישת נכס ולכל מטרה אחרת

לפני שאתחיל "לספר" לכם כל מה שצריך לדעת על הלוואת משכנתא חוץ בנקאית, חשוב לי לציין ולומר כי הלוואה חוץ בנקאית, מכל סוג, בין אם מדובר במשכנתא חוץ בנקאית או בהלוואה חוץ בנקאית לכל מטרה ללא צורך בשיעבוד נכס, הינם הלוואות שיש לבחון ולבדוק את כדאיות ההלוואה פי כמה וכמה מהלוואת משכנתא בנקאית או הלוואה בנקאית לכל מטרה אחרת. 

שאני אומר לבדוק את הכדאיות, אני לא מדבר דווקא על מחיר הכסף - הריבית שבוודאי יקרה יותר, אני מדבר על ההתניות המשפטיות על הצורך האמיתי של הלווה ברמת ההלוואה וגם על מחיר הכסף.   

מהי הלוואת משכנתא חוץ בנקאית

בשנת 1989 הרפורמה בשוק ההון פתחה דלתות לחברות ביטוח וחברות נוספות מורשות להעניק הלוואות ארוכות טווח כנגד שיעבוד נכסים - הלוואות משכנתא. 

הלוואת משכנתא חוץ בנקאית הינה הלוואה שניתנת ע"י גופים חוץ בנקאיים (שאינם מוגדרים "בנק") מורשים מטעם משרד האוצר לתת הלוואות כנגד שיעבוד נכסים ולטווח ארוך.

אותם גופים פועלים באותה מתקונת, ברמת הלוואות משכנתא, כמו כל הבנקים השונים, ברמת הליך שיעבוד הנכס וחתימה על מסמכי הלוואה.

הגופים החוץ בנקאיים בדומה לבנקים, לאחר אישור ההלוואה, יבצעו הליך חיתום מסודר מול הלקוח (בדרך כלל עם הליך בירוקרטי מופחת) הכולל בתוכו חתימה על מסמכי הלוואת המשכנתא וחתימה על מסמכי שיעבוד הנכס.

מי הם השחקנים העיקריים במתן משכנתא חוץ בנקאית למגזר הפרטי

היום ישנם המון גופים חוץ בנקאיים היכולים לתת לנו פתרונות יצירתיים להלוואות משכנתא, לכל גוף יתרונות וחסרונות אל מול הגופים הבנקאיים. 

  1.  כלל משכנתאות
  2. מימון ישיר משכנתאות
  3. הראל משכנתאות
  4. דלתא קפיטל
  5. קוואליטי פיננסים
  6. טריא
  7. בלנדר

משכנתא חוץ בנקאית בכלל משכנתאות

כלל משכנתאות הינה חברת הביטוח הראשונה והוותיקה אשר החלה את פעילותה ברמת מתן הלוואות משכנתא. ניתן לקבל משכנתא לצורך רכישת נכס למגורים ולקבל הלוואה לטובת נכס להשקעה (דירה שנייה ויותר) וכמו כן, משכנתא כנגד שיעבוד נכס קיים עד 60% משווי נכס.

הלוואות המשכנתא ניתנת לאחר בחינת נתוני אשראי ורמת הכנסות. לא כפופים לרגולציה כמו בנקים ולכן גמישים יותר ברמת מתן האשראי.

ברוב הגדול של המקרים, לא ניתן לקבל הלוואות עם נתוני אשראי שלילים. כלל משכנתאות כמו הבנקים המקומיים דוגלים במתן אשראי ללקוחות עם נתוני אשראי תקינים בשנים האחרונות לפחות.

ברמת מחיר הכסף, הריבית, כלל משכנתאות הינה החברה החוץת בנקאית היחידה שמתקרבת למחיר הכסף של הבנקים ובמקרים רבים בהלוואות משכנתא לכל מטרה,  כלל משכנתאות אף זולה מהבנקים.

לכלל משכנאות מוצר נוסף - משכנתא הפוכה המוצעת לבני הגיל השלישי. הייחודיות של הלוואה זו היא העובדה שרמת ההכנסה אנה קריטריון למתן ההלוואה וכמו כן, ההלוואה הזו ניתנת ללא הגבלת זמן.

ניתן לקרוא בהרחבה על משכנתא הפוכה דרך הקישור הבא: לחץ כאן

משכנתא חוץ בנקאית במימון ישיר

מימון ישיר נכנסה בשנת 2019 לעולם המשכנתאות, מציעה הלוואות עד 65% משווי נכס קיים לכל מטרה. משכנתא על 75% מימון על דירות להשקעה - דירה שנייה ויותר.

מחיר הכסף יחסית יקר במונחים של הבנקים וכלל משכנתאות. יחד עם זאת, אחוז מימון גבוה לטובת רכישת דירות להשקעה - עד 75% מימון. פתרון טוב להלוואות קצרות טווח למשקיעים.

משכנתאות חוץ בנקאי דרך מימון ישיר יכול להיות פתרון מצוין גם ללקוחות שסורבו בבנקים בעקבות יחס החזר לא תקין בגלל הרגולציה אלהם הבנקים כפופים. 

משכנתא חוץ בנקאית בחברת הראל משכנתאות מקבוצת הראל ביטוח

בסוף מאי 2020 יצאה הראל חברת ביטוח עם הודעה שהם מקימים חטיבת משכנתאות לטובת מתן משכנתאות הפוכות, מוצר הדגל של כלל משכנתאות. טרם עודכנו פרטי המדניות והקריטריונים למתן האשראי. פרטים ימסרו בהמשך.

משכנתא חוץ בנקאית בחברת טריא ובחברת בלנדר - הלוואות חברתיות

חברת טריא מציאה ללקוחותיה הלוואת משכנתא לטובת רכישת נכס חדש או לחילופין משכנתא כנגד שיעבוד נכס קיים עד 50% משווי הנכס ולפעמים אף יותר. תנאי הסף לקבלת הלוואה חוץ בנקאית בטריא גמישים בהרבה מהבנקים וגם מחברות הביטוח.   

טריא אינה החברה שמממנת את ההלואות, היא ניזונה ממשקיעים פרטים ובתי השקעות גדולים ומוכרים המשקיעים את כספם במתן הלוואות לאחרים דרך הפלטפורמה של טריא. מחיר הכסף  יקר ביחס לחברות הביטוח ובטח הבנקים. 

מדיניות מתן האשראי גמישה בהרבה מבנקים וחברות הביטוח המצויינות, אלו שסורבו בבנקים השונים ובחברות הביטוח יכולים למצוא עצמם מקבלים אישור למימון הנדרש דרך חברת טריא. 

טריא נותנת פתרון טוב להלוואות גישור קצרות טווח במיוחד למשקיעים ולאותם לווים אשר מעוניינים למכור את הנכס הקיים בעקבות משבר כלכלי ומעוניינים בינתיים לקבל הלוואות גישור לטובת סגירת התחייבויות קיימות.

יש לציין כי בשונה מהבנקים וחברות הביטוח, טריא ובלנדר גובים עמלה יחסית יקרה (יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים) מעבר לעלויות הריבית והעלויות הנלוות האחרות לעסקה.

משכנתא חוץ בנקאית יתרונות מול חסרונות

יתרונות המשכנתא החוץ בנקאית

  1. גופים מממנים חוץ בנקאיים לא כפופים לרגולטור של הבנקים והליך קבלת האישור להלוואה הנדרשת פשוטה יותר בדרך כלל.
  2. גופים חוץ בנקאיים הנותנים משכנתאחוץ בנקאית מודעים לכך שאינם מתחרים על אותו פלח שוק לקוחות כמו הבנקים, נותנים פתרונות בעיקר למסורבי בנקים.
  3. משכנתא חוץ בנקאית יכולה להיות מקור מימון ללווים פוטנציאליים אשר נמצאים בהליך משפטי ונתוני אשראי לא תקינים אשר יסורבו בבנקים וחברות הביטוח.
  4. פתרונות להלוואות גישור בהליך מזורז וללא יותר מידי בירוקרטיה.
  5. ניתן למצוא גופים חוץ בנקאיים אשר יתנו הלוואת משכנתא כנגד רישום הערת אזהרה בלבד. 
  6. משכנתא מגופים חוץ בנקאיים הינה הלוואה שבמקרים מסוימים תחסוך לנו מכירת נכס דרך כינוס נכסים ותפתור בעיית חוב בזמן נתון. מכירת נכס מכונס תגבה מחיר יקר יותר בדרך כלל ממכירת נכס באופן פרטי גם לאחר תשלומי ריביות ועמלות למקור מימון חוץ בנקאי. 

חסרונות המשכנתא החוץ בנקאית

  1. מחיר כסף יקר ביחס לבנקים וחברות הביטוח
  2. חוזים משפטיים יחסית נוקשים יותר מהבנקים
  3. עמלות גבוהות מאוד ללא קשר לריביות

משכנתא חוץ בנקאית - ריביות

להלן טבלה עם אינדיקציה לריביות משכנתא חוץ בנקאית: 

מסלול / אחוז מימון צמוד מדד לא צמוד מדד
כלל משכנתאות - משכנתא הפוכה 5.2% - 5.5%  
כלל משכנתאות - משכנתא לכל מטרה 3.3% - 3.9% P + 2.0% - P + 3.0%
כלל משכנתאות - משכנתא לדיור 2.50% - 2.90% P + 0.5% - P + 2.0%
מימון ישיר - משכנתא לדיור 3.5% - 4.2% P + 4.0% - P + 2.5%
מימון ישיר - משכנתא לכל מטרה 4.2% - 4.5% P + 2.0% - P + 3.5%
הלוואת כנגד שיעבוד קרנות השתלמות - גרייס עד 3 שנים   P - 0.5% - P + 1.5%
הלוואה לכל מטרה דרך חברות האשראי   P + 9.5% - P + 4.5%
משכנתא חוץ בנקאית למסורבי בנקים BDI   12% - 15%
משכנתא חוץ בנקאית למוגבלים ופושטי רגל - איחוד הלוואות   12% - 15%
מדד שנתי ממוצע מומלץ לחישוב לוחות סילוקין בהלוואות צמודות מדד 1.0% - 1.5%  
הלוואה חברתית - טריה   6% - 9%
הלוואה חברתית - בלנדר   6% - 9%

משכנתא חוץ בנקאית מתי זה כדאי?

כמו כל הלוואה אחרת אותה אנו מעוניינים לקחת, בין אם מדובר בהגדלת מסגרת אשראי בעו"ש, הגדלת מסגרת בכרטיס אשראי בנקאי, הלוואה בחברות ביטוח, גופים חוץ בנקאיים אחרים, כל הלוואה שהיא - כדאיות של הלוואה היא עיניין של עלות מול תועלת. 

כלומר, מה המחיר הכסף בסופו של דבר הן ברמת הריבית והן ברמת העמלות וכל עלות נלוות אחרת עד למצב בו אנחנו "נפגשים" עם הכסף. 

במידה המשכנתא החוץ בנקאית משפרת את מצבי הפיננסי ונותנת פתרון טוב לצורך מסוים, כנראה שאני עושה נכון. אם אנחנו לוקחים הלוואה יקרה ללא כל צורך וללא תכנון מקדים מעמיק ומקצועי, כנראה שאנחנו עושים לא נכון.

בברכה,
מוטי שמואלביץ' - מומחה למשכנתאות ואסטרטג להתנהלות מול בנקים