תמהיל משכנתא מומלץ
07/01/2020 - תמהיל משכנתא זה שילוב של מספר הלוואות שיחד ירכיבו לנו את גובה המשכנתא הרצוי. מהו תמהיל משכנתא מומלץ ומה צריכים לקחת בחשבון בבניית תמהיל משכנתא.

תמהיל משכנתא מומלץ

תמהיל משכנתא זה שילוב של מספר הלוואות שיחד ירכיבו לנו את גובה המשכנתא הרצוי. מהו תמהיל משכנתא מומלץ ומה צריכים לקחת בחשבון בבניית תמהיל משכנתא. 

תמהיל משכנתא זה שילוב של מספר הלוואות המרכיבות לנו סך כולל של גובה ההלוואה הנדרשת. כלומר, אם אנו מעוניינים לקחת הלוואת משכנתא בסך כולל של 1,000,000 שקלים. ניתן לחלק את הסכום הכולל למספר הלוואות שכל הלוואה בסכום שונה, לתקופה שונה ובמסלול שונה – סוג ריבית. 

מסלולים ועקרונות לבניית תמהיל משכנתא מומלץ

טבלה המסכמת את עיקרי ריביות המשכנתא והרגולציה
קבועות משתנות לתקופה של 5 שנים ומעלה משתנות  לתקופה של מתחת ל 5
חובה לקחת לפחות שליש מההלוואה ניתן לקחת עד 2/3 מגובה ההלוואה ניתן לקחת עד שליש מגובה ההלוואה
צמודות לא צמודות צמודות לא צמודות   לא צמודות
ריבית קבועה -  ריבית קבועה - משתנה כל 5 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות משתנה כל 5 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות   משתנה כל שנה לא צמודה - על בסיס אג"ח / ממוצע ריבית
קצ"מ קל"צ
    משתנה כל 7 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות משתנה כל 7 על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות   פריים
בנק ישראל
    חצי קבועה על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות חצי קבועה על בסיס אג"ח / ממוצע ריביות   מלווה קצר מועד – 
מק"מ
(משתנה כל שנה לא צמודה)
מומלץ לקחת לתקופה מינימאלית ביחס לכושר ההחזר של הלקוח     ריבית לייבור על
הלוואות מט"ח 
לא מומלץ לקחת לתקופה של מעל 15 שנים ניתן לקחת גם לתקופת ארוכות עד 30 שנים (במצב של חוסר ברירה אחרת) מומלץ לתקופה של עד 20 שנים מומלץ לתקופה של עד 20 שנים ניתן לקחת לתקופה מקסימאלית של עד 30 שנים

דוגמא לתמהיל משכנתא:

גובה הלוואת משכנתא: 1,000,000 ש"ח / כושר החזר להלוואת המשכנתא הנדרת: 5,500 ש"ח התחלתי

מספר סידורי מסלול גובה הלוואה תקופה בשנים ריבית שנתית הצמדה החזר חודשי עלות הלוואה יחס החזר
1 פריים 300,000 ש"ח  30 שנים 1.25%   1,000 ש"ח 59,912 ש"ח 1.20
2 משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד - מצ"מ 100,000 ש"ח  20 שנים 1.95% 1.5% 504 ש"ח 40,827 ש"ח 1.41
3 משתנה כל 5 שנים  לא צמודה למדד - מל"צ 100,000 ש"ח 20 שנים 3.2%   565 ש"ח 35,519 ש"ח 1.36
4 קבועה צמודת מדד - קצ"מ 150,000 ש"ח 15 שנים 1.8% 1.5% 952 ש"ח 41,936 ש"ח 1.28
5 קבועה לא צמודה למדד - קל"צ 350,000 ש"ח 15 שנים 3.2%   2,451 ש"ח 91,152 ש"ח 1.26

מדוע נרצה ולמה לחלק את גובה ההלוואה הכוללת למספר מסלולים?

התשובה לשאלה זו פשוטה ביותר...  את סכום ההלוואה הכולל נרצה לחלק למספר מסלולים כאשר הדבר נותן פתרון כלכלי ואסטרטגי לצורך שלי. 

בניית תמהיל משכנתא היא פעולה המצריכה מאיתנו חשיבה אסטרטגית המשלבת את צורך הלווים בשילוב ניתוח של רמות סיכון ההלוואה וההשלכות של ההלוואה בעתיד.

החשוב ביותר מבחינתנו, מודעות! הלקוח חייב להיות מודע על מה הוא חותם. כלומר, מהם ההשלכות של ההלוואה מבחינת השינויים אשר יכולים להשפיע על ההלוואה.

זה הערך המוסף החשוב ביותר מבחינתי ומה שמבדיל אותנו מהבנקים השונים או כל גורם מממן אחר. לא חשוב בסופו של דבר מה יהיה התמהיל הנבחר, הלקוח צריך להיות מודע על מה הוא חותם וכיצד להתנהל אל מול הלוואת המשכנתא שלו בעתיד. את זה הבנק בחיים לא יעשה. 

חשוב שנבין, אין אמת אחד בבניית תמהיל משכנתא, כל יועץ עם האסטרטגיה שלו וכל לקוח עם הצורך שלו. הרעיון – לשלב בין השניים ולתת פתרון לצורך קיים שישפר את מצבו הפיננסי של הלקוח בהווה ובעתיד. 

בניית תוכנית הלוואה מצריכה מאיתנו להביא בחשבון מספר קריטריונים הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך:

  • ניתוח כולל של סל אשראי (סכום המשכנתא הרצוי + הלוואות נוספות)
  • תקציב לסל אשראי (החזר חודשי רצוי)
  • ריביות שוק בזמן נתון במסלולים רלוונטיים
  • סוג העסקה – מגורים, השקעה

בנוסף, חשוב שנזכור, משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח אך תמיד נראה בא הלוואה ל 5 שנים קדימה. בממוצע, כל 5 שנים יש פוטנציאל חיסכון וסביר להניח שיהיה כדאי למחזר את הלוואת המשכנתא.

עקרונות לבניית תמהיל משכנתא

  1. בראש ובראשונה, הבנה של העסקה עצמה ושל אופי הלקוחות. עלינו להבין את מהות העסקה: רכישה יד שנייה, קבלן, מחיר למשתכן, בנייה עצמית. האם העסקה היא למגורים, השקעה וכו'. 
  2. בניית סל אשראי, מעמד של לקיחת הלוואת משכנתא היא זמן מצוין לעשות סדר כל ההתחייבויות הקיימות. יש לתת במה ולבדוק את נתוני ההלוואות הקיימות. אולי נרצה לפרוע חלק, אולי נרצה לקחת עוד הלוואה מחוץ למשכנתא. אולי פריסה מחודשת של הלוואות קיימות לטובת שיפור התזרים למשכנתא עצמה וכו'.  
  3. חישוב תקציב אידיאלי לסל האשראי הכולל, יש לבחון את ההחזר החודשי הרצוי של הלקוח למשכנתא החדשה + סל האשראי הקיים. תקציב לסל אשראי זה כמה נכון לי לשם בכל חודש על המשכנתא והתחייבויות קיימות במידה וישנם הלוואות נוספות. 
  4. לבחון את גובה המשכנתא האידיאלי ואם יש אפשרות להפחית את המשכנתא או לחילופין להעלות את גובה המשכנתא לטובת הורדת אחוז מימון או לחילופין הגדלת המימון לצורך הוספת "מסלול פיתוי" בהלוואה.
  5. יש לבחון את ריביות השוק במסלולים השונים בכל זמן נתון
  6. רגולציה, לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה, יש לבחון את האטרקטיביות בין הקל"צ לקצ"מ ולזכור, שאת הריבית הקבועה תמיד נעדיף לקחת לתקופה כמה שיותר קצרה ביחס לכושר ההחזר. עד שליש מההלוואה בריבית משתנה שתדירות הריבית הינה מתחת ל 5 שנים. 
  7. ברוב המקרים, את הריביות קבועות נעדיף לקחת לתקופות קצרות ככל שניתן ביחס לכושר ההחזר של הלקוח נכון הדבר גם לקל"צ וגם לקצ"מ.
  8. מסלול הפרים / משתנה כל שנה / מק"מ , אין בעיה לפרוס לתקופה מקסימאלית, הריבית אינה נגזרת מתקופת הלוואה, אין עמלות פירעון, מאפשר לקצר את ההלוואות האחרות הרלוונטיות לתקופות מינימום ביחס לכושר ההחזר של הלקוח. 
  9. לא מומלץ לשלב הלוואות צמודות למדד לתקופות של מעל 15 שנים. יחד עם זאת גם לתקופות ארוכות יותר וקצרות יותר יש לבחון את האלטרנטיבות האחרות. 

בניית תמהיל משכנתא היא פעולה המצריכה מאיתנו חשיבה אסטרטגית המשלבת את צורך הלווים בשילוב ניתוח של רמות סיכון ההלוואה וההשלכות של ההלוואה בעתיד. תמהיל ההלוואה מורכב בשילוב של מסלולי ההלוואה השונים וצורת החזר ההלוואה.

החשוב ביותר מבחינתנו – מודעות! הלקוח חייב להיות מודע על מה הוא חותם. כלומר, מהם ההשלכות של ההלוואה מבחינת השינויים אשר יכולים להשפיע על ההלוואה.

תמהיל המשכנתא מורכב ממסלול אחד של הלוואה או יותר, כאשר ההרכב חייב להיות כפוף להוראות בנק ישראל בכל זמן נתון. התמהיל אותו נבחר עבור לקוחותינו מורכב מצורך הלקוח בזמן נתון וכמו כן, ראייה ארוכת טווח ברמת ההחזר החודשי.

היכולת של הלווה להחזיר חלק מההלוואה לאורך תקופת המשכנתא (כספים שעתידים להיכנס, קרן השתלמות), סוג העסקה: מגורים, השקעה, מניב, EXIT, בנייה עצמית. 

תמהיל חכם – שילוב חכם בין מסלולי הלוואה לבין צורת ההחזר המתאים ביותר, אשר תשרתנה את הלקוח נאמנה בהווה ובעתיד. הרעיון בבניית תמהיל משכנתא, לדעת לשלב בין עלות הלוואה מינימאלית לבין רמת סיכון נמוכה ככל שניתן.

בחירת מסלול – מה האלטרנטיבה שלי...?  עלינו לדעת לבחון כיצד כל מסלול משפיע על ההלוואה ברמת הסיכון, העלות ומה האלטרנטיבות האחרות. 

השילוב של צורת ההחזר לבין המסלול ביחס לתקופת הזמן ייתן לנו את הרכב ההלוואה. עלינו לדאות בשורה התחתונה לעלות מינימאלית של הלוואה ביחס לרמת סיכון נמוך ככל שניתן.  יש לבחון את הריבית על כל אחד מהמסלולים ולבחון אלטרנטיבות בכל זמן נתון.

בניית תוכנית הלוואה מצריכה מאיתנו להביא בחשבון מספר קריטריונים הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך:

  • סל אשראי
  • תקציב לסל אשראי
  • מצב כלכלי/צפי עתידי. 
  • שוק הריביות. 
  • משכנתא נדרשת / הלוואות קיימות  
  • ראייה קצרת טווח על הלוואת המשכנתא. 
  • מחזור משכנתא עתידי
  • מסלולי ההלוואה.

כל אחד מקריטריונים אלו הוא גורם חשוב בבניית תכנית ההלוואה ויכול להשפיע על חיי ההלוואה. עלינו להבין היטב קריטריונים אלו ולתכנן הלוואה אידאלית תוך מבט לעתיד הקרוב(חמש שנים קדימה) והרחוק.

מצב כלכלי / צפי עתידי בחלק מבניית תמהיל משכנתא

המצב הכלכלי שבו אנו נמצאים הוא שיקול עיקרי בקבלת ההחלטה שלנו, בראש ובראשונה אם לקנות דירת מגורים כעת או להמתין לתקופה אחרת. כשאנו מבקשים הלוואת משכנתא עלינו לבחון את מצבנו הכלכלי מבחינת הכנסתנו החודשית ביחס להתחייבויות הקיימות. 

אנו מבינים שהבדיקה חייבת להיות יעילה ואמיתית כדי שלא נגיע למצבים כלכליים לא נעימים. סביר להניח שאם החלטנו לבקש הלוואת משכנתא, יש ביכולתנו להחזיר סכום כסף מסוים בכל חודש וחודש. 

נוסף על כך כשאנו מתכננים את אסטרטגיית הלוואת המשכנתא, עלינו להתבסס גם על תחזית פיננסית אישית. מובן שלעולם אין לדעת את העומד

להתרחש, אבל עלינו להיות מסוגלים לפחות לזהות "בעיות" חיובית יותר או פחות שעלולות להתעורר ולהיות מחושבים יותר.

לדוגמא: לידת תינוק, קידום בעבודה, רצון לעזוב את מקום עבודה, או פיטורים ממקום העבודה. כמו בכל עסק כלכלי אחר, עלינו להביט לעתיד ולבנות אסטרטגיה בהתאם. ככל שנביא בחשבון מצבים רבים יותר, כך נהיה יותר מוכנים אליהם.

החזר חודשי — כמה כסף אנחנו מסוגלים לשלם בכל חודש על הלוואת המשכנתא...

יש שיגידו שההחזר החודשי לא יעלה על 30% מסך ההכנסות שלנו... אני טוען כך, בכל המשתמע מהלוואת המשכנתא, כל שקל מיותר שיוכל להוות לנו כושר החזר יותר גבוה ובכך להפחית את תקופת הלוואת המשכנתא למינימום האפשרי, עשו זאת!!! כמובן, לא בכל מחיר ולא בפזיזות כל וכלל.

לדוגמא, זוג אשר ביכולתו לשלם 3,000 שקלים בעבור ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתא, ובמקביל חוסך בתוכנית חיסכון כלשהי 2,000 שקלים זה יכול להיות טעות!!! 

בידקו את האפשרות לחסוך, תחסכו, אבל תחסכו אולי מעט פחות, תחסכו 1,000 שקלים להרגשה הטובה ותחזירו 4,000 שקלים בעבור הלוואת המשכנתא. תורידו ב 20% את תקופת ההלוואה. החיסכון שלכם יהיה כפול ומכופל!!

שוק ריביות משכנתא חלק משיקול הדעת בבחירת המסלול הנדרש שמהווה חלק מהתמהיל

"מחיר הכסף", כמה כסף נשלם על ההלוואה שנקבל? יש לנו נטייה להתייחס לריבית כשיקול עיקרי בהחלטה על מסלול ההלוואה. נכון שהריבית היא עקרון ופרמטר חשוב בקבלת ההחלטה ובבניית אסטרטגיית

הלוואה, אבל הוא אינו החשוב ביותר. הריבית חייבת להיגזר ממסלול ההלוואה ומצורת החזר ההלוואה שישמשו אותנו בתקופת ההלוואה.

בדקו טוב את שוק הריביות וזכרו, לא מנהלים עם בנקים משא ומתן על ריביות משכנתא. ברגע שכבר קיבלנו את האישור העקרוני, הבנק מעוניין לתת לנו את ההלוואה. ברוב המקרים, אנו נמצאים בעמדה מצוינת לדרוש את הריבית הרצויה.

הלוואה ארוכת טווח בראיה של הלוואה לטווח קצר

הלוואת המשכנתא יכול להתפרס על פני 30 שנה ואיננו יכולים לדעת מה עתיד להתרחש. עם זאת בהלוואת משכנתא עלינו לתת תחזית אישית לטווח הקצר תוך כדי תכנון אסטרטגי שיספק לנו פתרונות לטווח הארוך יותר.

ראייה לטווח הקצר תאפשר לנו להתמקד בעתיד הקרוב וליהנות מעלויות משכנתא נמוכות לאותה תקופה ולהפיק את מרב הפוטנציאל בתקופת הזמן שתבוא. התכנון האסטרטגי יספק לנו את הפתרון לטווח הארוך בהחזר ההלוואה. חמש שנים היא תקופה ארוכה די, גם אם הלוואת המשכנתא הינה לעשרים שנים ויותר.

מסלולי הלוואת משכנתא המרכיבים את התמהיל המומלץ

"מסלולי הלוואה, את מי זה בכלל מעניין, ומה זה בעצם אומר...? העיקר שהריבית תהיה נמוכה והכול בסדר...!"  החוכמה בהלוואת משכנתא היא בראש ובראשונה לדעת לבחור כיצד נרצה לשלם את הלוואת המשכנתא שלנו, נכון הדבר ברמת צורת החזר ההלוואה (לוח סילוקין), תמהיל הלוואה (מסלולים רצויים) ורק אח"כ נרצה לקבל את ריביות המשכנתא הזולות ביותר על אותה אסטרטגיה אותה פיתחנו ותכננו.

בברכה,

מוטי שמואלביץ - יועץ משכנתאות